Le problème avant la réforme
Rappel du principe : vous basculez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) à celui de loueur en meublé professionnel (LMP) lorsque deux conditions sont réunies simultanément — vos recettes locatives meublées dépassent 23 000 € et elles dépassent vos autres revenus d'activité du foyer fiscal.
Pour un résident fiscal français, ce second test compare vos recettes locatives à l'ensemble de vos revenus professionnels : salaires, BIC, BNC, etc. Mais pour un non-résident fiscal, seuls les revenus de source française étaient historiquement pris en compte dans cette comparaison. Un expatrié dont le salaire était versé et imposé à l'étranger voyait donc ce revenu exclu du calcul — ce qui le faisait basculer beaucoup plus facilement, et souvent contre toute logique économique, vers le statut LMP dès que ses loyers dépassaient 23 000 €.
Ce que change l'article 53 de la loi de finances 2026
L'article 53 de la loi de finances pour 2026 (promulguée le 19 février 2026) met fin à cette automaticité. Désormais, les revenus professionnels perçus à l'étranger par un non-résident fiscal, dès lors qu'ils sont soumis à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu français dans leur pays de perception, entrent dans la comparaison des 50 %.
Concrètement : un non-résident peut rester LMNP si ses recettes de location meublée en France représentent moins de la moitié de l'ensemble de ses revenus professionnels, salaire étranger inclus — et non plus seulement ses revenus de source française.
Pourquoi cette réforme a été adoptée
L'objectif affiché est de corriger une incohérence dénoncée depuis plusieurs années : un non-résident avec un salaire élevé à l'étranger et un seul bien loué en France pouvait se retrouver classé LMP — avec les conséquences sociales et fiscales que cela implique (voir plus bas) — alors qu'un résident français dans une situation patrimoniale équivalente restait tranquillement LMNP. Le législateur a choisi d'aligner le traitement des deux situations plutôt que de pénaliser structurellement les expatriés.
Les conséquences concrètes de rester LMNP plutôt que LMP
Pour un non-résident, l'enjeu de ce basculement est loin d'être anodin :
- Cotisations sociales : le statut LMP entraîne en principe une affiliation à la Sécurité sociale des indépendants, dont l'articulation avec un statut de non-résident cotisant déjà dans un autre pays peut être complexe (conventions bilatérales, risque de double cotisation).
- Plus-value à la revente : le régime LMNP relève des plus-values immobilières des particuliers (avec réintégration des amortissements depuis 2025, voir notre article dédié), tandis que le LMP relève des plus-values professionnelles — deux régimes aux règles et aux exonérations très différentes.
- IFI : les biens loués en LMNP entrent en principe dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière ; une exonération existe pour l'activité LMP exercée à titre professionnel, sous conditions.
Quel impôt étranger est pris en compte ?
Le texte vise un impôt « équivalent » à l'impôt sur le revenu français. La notion d'équivalence n'a pas, à notre connaissance, fait l'objet d'une doctrine administrative détaillée (BOFiP) au moment de la rédaction de cet article. Les situations les plus simples à documenter sont celles où une convention fiscale bilatérale entre la France et le pays de résidence prévoit déjà une définition claire de l'impôt sur le revenu local. Dans les cas plus ambigus, un justificatif de l'imposition effectivement acquittée à l'étranger sera vraisemblablement nécessaire pour faire valoir cette prise en compte.
Ce qu'il faut retenir
- La réforme s'applique à compter des revenus 2026 (loi promulguée en février 2026).
- Elle ne dispense pas du test des 23 000 € de recettes — seul le second critère (comparaison aux autres revenus) change de périmètre.
- Elle nécessite de pouvoir justifier du montant et de l'imposition de vos revenus professionnels étrangers, ce qui suppose une tenue de dossier rigoureuse si vous êtes proche du seuil.
Si vous êtes non-résident fiscal et que votre situation est proche du seuil de 23 000 € de recettes locatives, cette réforme mérite d'être anticipée avec un professionnel connaissant à la fois la fiscalité française et votre régime fiscal de résidence, la notion d'équivalence d'impôt n'étant pas encore stabilisée par la doctrine.
Enkel Solutions n'est pas un cabinet d'expertise comptable et ne fournit aucun conseil fiscal, comptable ou juridique. Cet article, rédigé à partir de sources encore peu nombreuses sur ce sujet récent, a une vocation informative et mérite une relecture par un fiscaliste avant toute décision.