L'essentiel en 30 secondes
- Vous êtes LMP (professionnel) si deux conditions cumulatives sont réunies : recettes de meublé > 23 000 € par an ET supérieures aux autres revenus d'activité du foyer.
- Si une seule des deux conditions manque, vous restez LMNP (non professionnel).
- La bascule est automatique, appréciée chaque année. Ce n'est pas un choix.
- Le LMP change tout : cotisations sociales, traitement des déficits, et régime de plus-value.
- Non-résidents fiscaux : depuis la loi de finances 2026, vos revenus d'activité perçus à l'étranger comptent dans la comparaison, s'ils y sont soumis à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu. Beaucoup d'expatriés restent donc LMNP.
- La distinction n'a rien à voir avec le choix micro-BIC / réel, qui est un autre sujet.
La frontière exacte
Le statut est défini par l'article 155, IV du CGI. Vous êtes loueur en meublé professionnel si les deux conditions suivantes sont réunies simultanément :
- Les recettes annuelles de location meublée du foyer fiscal dépassent 23 000 € ;
- Ces recettes dépassent les autres revenus d'activité du foyer (salaires, autres BIC, BNC, bénéfices agricoles, rémunérations de gérance…).
Il suffit qu'une seule condition ne soit pas remplie pour rester LMNP.
C'est un point systématiquement mal compris. Dépasser 23 000 € de loyers ne suffit pas à vous rendre professionnel : encore faut-il que ces loyers pèsent plus lourd que vos autres revenus d'activité. Un salarié qui gagne 40 000 € et perçoit 25 000 € de loyers meublés reste LMNP — ses loyers dépassent 23 000 € mais restent inférieurs à son salaire.
Le seuil de 23 000 € s'apprécie sur les recettes brutes (loyers + charges refacturées encaissés dans l'année civile), avant toute déduction. L'année du démarrage de l'activité, les recettes sont ramenées à 12 mois pour faire la comparaison.
Attention : les pensions de retraite ne sont pas des revenus d'activité. Elles n'entrent pas dans la comparaison — c'est pourquoi le départ à la retraite est un déclencheur classique de bascule (voir l'exemple plus bas).
Le cas particulier des non-résidents fiscaux
C'est le principal changement récent sur la frontière LMNP / LMP.
Avant la réforme. Pour un non-résident fiscal, seuls les revenus d'activité imposables en France entraient dans la comparaison. Un expatrié dont le salaire était versé et imposé à l'étranger n'avait donc, aux yeux du fisc français, quasiment aucun « autre revenu d'activité ». Résultat : dès que ses recettes meublées dépassaient 23 000 €, il devenait presque automatiquement LMP — alors qu'un résident français dans la même situation patrimoniale restait LMNP.
Depuis la loi de finances 2026. L'article 53 de la loi de finances pour 2026 (promulguée le 19 février 2026) a corrigé cette incohérence. Pour un non-résident, les autres revenus d'activité à retenir sont désormais l'ensemble des revenus de même nature (salaires, bénéfices professionnels, rémunérations de gérance…), y compris ceux perçus à l'étranger, dès lors qu'ils sont soumis à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu dans l'État de résidence. L'administration a intégré ce changement dans sa doctrine le 15 avril 2026 ( BOFiP ACTU-2026-00029). Le détail pour les expatriés est dans notre guide LMNP non-résident : ce que change la loi de finances 2026.
Trois points de vigilance :
- Seul le second critère change. Le seuil de 23 000 € de recettes reste inchangé. Un non-résident qui perçoit moins de 23 000 € de loyers meublés était et reste LMNP.
- Sans impôt équivalent, rien ne change. Si vous résidez dans un pays qui n'impose pas vos revenus d'activité (certains pays du Golfe, par exemple), ces revenus ne remplissent pas la condition et ne devraient pas entrer dans la comparaison. Vous pouvez donc toujours basculer en LMP dès 23 000 € de recettes. La notion d'« impôt équivalent » n'est pas encore détaillée par l'administration : en cas de doute, faites valider votre situation par un professionnel.
- Gardez vos preuves. En cas de contrôle, vous devrez pouvoir justifier du montant de vos revenus étrangers et de leur imposition (avis d'imposition étranger, bulletins de salaire, attestation fiscale). Si vous êtes proche du seuil, constituez ce dossier chaque année.
Selon les analyses disponibles, la nouvelle règle s'applique à partir des revenus 2026, déclarés en 2027.
Côté prélèvements sociaux, un non-résident LMNP affilié à la sécurité sociale d'un pays de l'Union européenne, de l'Espace économique européen ou de la Suisse ne paie que le prélèvement de solidarité de 7,5 % sur ses bénéfices meublés, au lieu de 18,6 %. Hors de ces pays, le taux complet de 18,6 % s'applique.
Ce qui change quand on devient LMP
Le passage au LMP n'est pas un simple changement d'étiquette. Trois domaines sont bouleversés.
1. Les cotisations sociales
C'est la conséquence la plus lourde. En LMNP, votre résultat subit les prélèvements sociaux, dont le taux est passé de 17,2 % à 18,6 % depuis la LFSS 2026 (à partir des revenus 2025). En LMP, vous relevez des cotisations sociales des travailleurs indépendants (affiliation à la SSI ou équivalent), dont le taux est nettement plus élevé — de l'ordre de 30 à 40 % selon les assiettes.
En contrepartie, ces cotisations ouvrent des droits (retraite notamment) que les prélèvements sociaux n'ouvrent pas. Mais sur le pur plan du cash, c'est un alourdissement significatif.
Pour un non-résident, l'affiliation à la SSI en tant que LMP dépend aussi des accords de sécurité sociale entre la France et le pays de résidence : si vous cotisez déjà dans un pays de l'Union européenne, de l'EEE ou en Suisse, vous ne cotisez en principe pas une seconde fois en France.
2. Le traitement des déficits
- En LMNP, le déficit d'exploitation ne s'impute que sur les BIC non professionnels (revenus de même nature), pendant 10 ans.
- En LMP, le déficit s'impute sur le revenu global du foyer, sans plafond spécifique — un avantage réel pour qui a d'autres revenus imposables à effacer.
3. La plus-value
C'est un point à double tranchant.
- En LMNP, vous relevez de la plus-value des particuliers : abattements pour durée de détention, exonération à 22 / 30 ans. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value.
- En LMP, vous relevez de la plus-value professionnelle, avec un mécanisme différent (plus-values court terme / long terme) : les amortissements déduits y ont toujours été repris, en plus-value à court terme. Mais surtout, le LMP ouvre droit à une exonération spécifique en cas de cession (art. 151 septies du CGI) : activité exercée depuis au moins 5 ans, exonération totale si les recettes annuelles ne dépassent pas 90 000 €, partielle entre 90 000 € et 126 000 €. Pour de petites structures anciennes, cette exonération peut donc être totale — un avantage que le LMNP n'a pas.
Le LMP n'est donc pas « pire » que le LMNP sur la plus-value : il est différent, et parfois plus favorable pour un loueur installé de longue date.
Faut-il craindre ou rechercher le LMP ?
Cela dépend entièrement de votre profil.
Le LMP pénalise celui qui a d'autres revenus élevés et bascule mécaniquement : il paie des cotisations sociales lourdes sans forcément en tirer un bénéfice retraite proportionné.
Le LMP avantage celui dont l'activité de meublé est la principale source de revenus : imputation des déficits sur le revenu global, exonération de plus-value après 5 ans, constitution de droits sociaux. Pour un investisseur qui vit de ses locations, le LMP est souvent un bon statut.
Pour un expatrié, la réforme de 2026 change la donne : si vous êtes imposé sur vos revenus d'activité dans votre pays de résidence, vous resterez le plus souvent LMNP. Si vous comptiez sur le statut LMP (exonération de plus-value, imputation des déficits), refaites le calcul avec vos revenus étrangers.
La vraie difficulté est l'instabilité : un foyer proche du seuil peut osciller d'une année sur l'autre, avec des conséquences en cascade. C'est là qu'un suivi précis des recettes et une projection annuelle deviennent indispensables.
Ce qu'il faut retenir
- LMP = recettes meublées > 23 000 € ET > autres revenus d'activité. Les deux, pas l'une ou l'autre.
- La bascule est automatique et se constate chaque année. Elle peut être déclenchée par un changement de votre situation personnelle, pas seulement immobilière.
- Non-résidents : depuis la loi de finances 2026, vos revenus d'activité étrangers comptent s'ils sont soumis à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu. Le passage automatique en LMP des expatriés, c'est fini.
- Le LMP alourdit les cotisations sociales (face à des prélèvements sociaux LMNP désormais à 18,6 %), mais améliore l'imputation des déficits et peut exonérer la plus-value après 5 ans.
- LMNP / LMP et micro-BIC / réel sont deux questions distinctes : ne les confondez pas.