La loi de finances pour 2026 n'a apporté aucune modification à ce mécanisme : la réintégration des amortissements dans la plus-value, issue de l'article 84 de la loi de finances 2025, reste pleinement applicable.
L'essentiel en 30 secondes
- L'article 84 de la loi de finances 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) réintègre les amortissements dans le calcul de la plus-value LMNP.
- Cela s'applique à toute cession réalisée à compter du 15 février 2025.
- Une réponse ministérielle du 24 mars 2026 ( question écrite n° 10097) a confirmé que tous les amortissements depuis l'acquisition sont visés — y compris ceux pratiqués avant 2025.
- La loi de finances 2026 n'a rien changé : ni suppression, ni durcissement. L'amortissement pendant la détention reste déductible sans plafond.
- Ce qui échappe à la réintégration : l'amortissement du mobilier, l'amortissement réputé différé (ARD), les résidences services, et la transmission à titre gratuit.
- Les abattements pour durée de détention subsistent : la réintégration est neutralisée par le temps.
Le mécanisme, en une formule
Avant la réforme, la plus-value LMNP se calculait comme celle d'un particulier ordinaire :
Les amortissements n'y figuraient pas. Vous pouviez avoir effacé votre impôt sur les loyers pendant quinze ans et revendre comme si de rien n'était.
Depuis l'article 84, le prix d'acquisition est diminué des amortissements pratiqués :
Mécaniquement, la plus-value brute augmente du montant total des amortissements déduits.
L'exemple chiffré
L'écart est spectaculaire. C'est le montant des amortissements qui revient, intégralement.
Ce qui échappe à la réintégration
Et c'est ici que tout se joue. La loi ne vise pas tout, et les exclusions ont une valeur considérable.
1. L'amortissement du mobilier
Seuls les amortissements immobiliers sont réintégrés. L'amortissement du mobilier et des équipements (meubles, électroménager, agencements mobiliers) ne l'est pas.
Conséquence pratique majeure : vous devez ventiler et tracer séparément vos amortissements immobiliers et mobiliers. Si votre comptabilité les mélange dans une seule ligne, vous ne saurez pas quoi réintégrer le jour de la vente — et vous risquez de réintégrer trop.
Ce montant se lit dans votre tableau de suivi des amortissements et dans vos liasses 2033-C.
2. L'amortissement réputé différé (ARD)
L'amortissement excédentaire, celui que l'article 39 C du CGI vous a empêché de déduire parce qu'il aurait créé un déficit, n'a jamais été déduit. Il n'y a donc rien à réintégrer.
C'est logique, mais ça suppose que votre comptabilité distingue clairement l'amortissement déduit de l'amortissement mis en réserve. Beaucoup de tableurs ne le font pas.
3. Les résidences services
Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD sont expressément placées hors du champ de la réintégration.
4. La transmission à titre gratuit
C'est le point le plus important, et le moins connu.
Une donation ou une succession ne déclenche aucune plus-value. Mieux : elle purge la plus-value latente. Le bénéficiaire repart de la valeur vénale du bien au jour de la transmission comme nouveau prix d'acquisition — et les amortissements que vous avez pratiqués ne sont pas réintégrés.
Or la majorité des biens LMNP ne sont jamais revendus. Ils sont transmis.
Pour un investisseur en logique patrimoniale de long terme, la réforme est en grande partie théorique.
Le temps reste votre meilleur allié
La réintégration augmente la plus-value brute. Mais elle ne touche pas aux abattements pour durée de détention, qui s'appliquent ensuite sur cette base majorée :
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6ᵉ à 21ᵉ année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22ᵉ année | 4 % | 1,60 % |
| 22 ans révolus | Exonération totale | partiel |
| 23ᵉ à 30ᵉ année | — | 9 % par an |
| 30 ans révolus | — | Exonération totale |
À 22 ans, l'impôt sur le revenu est effacé. À 30 ans, tout l'est.
Conclusion : la réintégration frappe surtout les reventes à court et moyen terme. Sur une détention longue, le temps l'annule.
Les taux applicables restent 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une surtaxe progressive au-delà de 50 000 € de plus-value imposable — un seuil que la réintégration fait franchir à des vendeurs qui étaient en dessous auparavant.
Le LMNP est-il mort ?
Non. Mais il faut être précis sur ce qui a changé.
Ce qui a disparu : l'anomalie fiscale du « amortir sans jamais rendre ». Le LMNP est désormais aligné sur le LMP et sur le droit commun des activités professionnelles.
Ce qui subsiste :
- l'amortissement pendant la détention — inchangé, et toujours l'outil le plus puissant du régime. Un amendement au projet de loi de finances 2026 proposait de le plafonner à 2 % par an : il n'a pas été retenu dans le texte promulgué le 19 février 2026 ;
- les abattements pour durée de détention, que la SCI à l'IS n'a jamais eus ;
- l'exonération par transmission ;
- l'exclusion du mobilier et de l'ARD.
Comparé à une SCI à l'IS, qui subit elle aussi la reprise des amortissements mais sans aucun abattement pour durée de détention, le LMNP conserve un avantage net sur le long terme.
Ce qui change vraiment, c'est l'arbitrage à court terme. Pour un bien détenu moins d'une quinzaine d'années et destiné à la revente, d'autres régimes — la location nue notamment, qui n'amortit pas mais bénéficie des abattements dès le départ sur une base non majorée — redeviennent compétitifs. Le calcul se fait au cas par cas.
Points à examiner, si possible avec un expert-comptable
- Ventilez vos amortissements en trois catégories : immobilier, mobilier, ARD. Sans cette distinction, vous ne pourrez pas calculer correctement votre plus-value.
- Cumulez l'amortissement immobilier depuis l'acquisition, bien par bien. C'est ce chiffre, et lui seul, qui sera réintégré.
- Conservez toutes vos liasses. Le montant à réintégrer se justifie par vos 2033-C successives. Un historique perdu, c'est un redressement potentiel.
- Si la vente met fin à votre activité, prévoyez aussi les formalités de radiation et la déclaration de résultats sous 60 jours : voir cessation d'activité LMNP : les étapes et délais.
- Reposez la question de l'horizon. Un projet de revente à 12 ans peut justifier de refaire le calcul. En cas de projet de transmission, l'impact de la réforme peut être différent.