L'essentiel en 30 secondes
- Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos recettes. Aucune comptabilité, aucune charge à justifier.
- Le régime réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien. Il annule souvent l'impôt sur les loyers pendant 10 à 20 ans.
- La loi Le Meur a fortement réduit le micro-BIC des meublés de tourisme : 15 000 € et 30 % d'abattement pour un non classé.
- La loi de finances 2025 réintègre désormais les amortissements dans la plus-value à la revente. Le réel reste avantageux, mais il n'est plus gratuit. La loi de finances 2026 n'a rien changé à ce mécanisme.
- Depuis la LFSS 2026, les prélèvements sociaux sur les bénéfices LMNP passent de 17,2 % à 18,6 %, dès les revenus 2025. Chaque euro de bénéfice imposable coûte donc un peu plus cher — ce qui renforce l'intérêt du réel.
- Règle empirique : dès que vos charges réelles dépassent l'abattement forfaitaire — ce qui est presque toujours le cas avec un emprunt en cours — le réel est souvent plus avantageux.
Le micro-BIC : la simplicité, à quel prix ?
Le micro-BIC (art. 50-0 du CGI) est le régime par défaut. Vous déclarez vos recettes brutes, l'administration applique un abattement forfaitaire, et vous êtes imposé sur le reste. Pas de bilan, pas de liasse, pas d'amortissement. Une case à remplir sur la 2042-C-PRO.
L'abattement est censé couvrir toutes vos charges. Vous ne déduisez donc rien d'autre : ni intérêts d'emprunt, ni taxe foncière, ni travaux.
Les seuils et abattements depuis la loi Le Meur
Pour les meublés de tourisme, les plafonds et abattements dépendent du classement : voir la loi Le Meur et le micro-BIC des meublés de tourisme.
| Type de location | Plafond (revenus 2026 à 2028) | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé longue durée | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Sur les revenus 2025, déclarés au printemps 2026, le plafond de la longue durée et du classé était de 77 700 €. Il passe à 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028 : la revalorisation triennale a été officialisée par le BOFiP le 19 août 2026.
Deux choses ont changé, et elles sont brutales.
Le meublé de tourisme non classé est le grand perdant. Il bénéficiait d'un plafond de 77 700 € et d'un abattement de 50 %. Il tombe à 15 000 € et 30 %. Autrement dit : au-delà de 15 000 € de recettes, le micro-BIC lui est fermé et le régime réel devient obligatoire. De nombreux loueurs de courte durée basculent ainsi au réel sans l'avoir choisi.
Le classement a perdu son intérêt fiscal relatif. Un meublé de tourisme classé bénéficiait de 71 % d'abattement jusqu'à 188 700 €. Il est désormais aligné sur la longue durée : 50 %. Le classement reste utile — il vous permet de rester au micro-BIC au-delà de 15 000 € — mais il n'est plus le levier d'optimisation qu'il était.
Le seuil ne se franchit pas d'un coup
Un dépassement isolé ne vous fait pas basculer. C'est après deux années consécutives au-dessus du plafond que le régime réel s'impose.
Et attention en activité mixte : les plafonds s'apprécient catégorie par catégorie, pas sur le total. Un seul dépassement dans une catégorie fait basculer toute votre activité LMNP au réel.
Le régime réel : la puissance de l'amortissement
Au réel, vous déduisez aussi vos charges réelles : voir le tableau des charges déductibles en LMNP.
Au réel, vous tenez une comptabilité et vous déduisez ce que vous payez réellement :
- intérêts d'emprunt et assurance emprunteur ;
- taxe foncière, CFE ;
- assurance PNO, charges de copropriété ;
- frais de gestion, honoraires, frais de comptabilité ;
- travaux d'entretien et de réparation ;
- et surtout : l'amortissement du bien et du mobilier.
L'amortissement est la clé. C'est une charge comptable — elle ne sort pas un euro de votre poche — qui représente l'usure du bien étalée sur des décennies. Sur un appartement à 200 000 €, elle représente couramment 5 000 à 7 000 € par an.
Résultat typique :
Zéro impôt, zéro prélèvement social, alors que vous avez encaissé du cash. C'est la raison d'être du LMNP au réel.
Au micro-BIC, sur les mêmes 12 000 € de loyers longue durée, vous auriez été imposé sur 6 000 € — au barème de l'impôt sur le revenu, plus 18,6 % de prélèvements sociaux. Pour un foyer dans la tranche à 30 %, cela représente environ 1 800 € d'impôt sur le revenu et 1 116 € de prélèvements sociaux, soit près de 2 900 € par an que le réel aurait évités.
Prélèvements sociaux : pourquoi 18,6 % et plus 17,2 %
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (art. 12) a relevé de 1,4 point la CSG sur les revenus du patrimoine, dont font partie les bénéfices de location meublée non professionnelle. Le taux global passe à 18,6 % (CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %), dès les revenus 2025 déclarés en 2026, que vous soyez au micro-BIC ou au réel.
Deux exceptions à connaître : les revenus de location nue (revenus fonciers) et les plus-values immobilières restent à 17,2 %. La location meublée est donc désormais un peu plus taxée que la location nue sur ses revenus courants — raison de plus pour ramener son résultat imposable à zéro grâce au réel.
Ce que la loi de finances 2025 a changé
Voilà l'élément que la plupart des comparatifs n'ont pas encore intégré.
Jusqu'en février 2025, le LMNP au réel offrait un double avantage unique : amortir pendant la détention et calculer la plus-value sur le prix d'achat d'origine, sans reprise des amortissements. Un cadeau sans contrepartie.
L'article 84 de la loi de finances 2025 y a mis fin. Pour toute cession réalisée à compter du 15 février 2025, les amortissements immobiliers déduits viennent diminuer le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value. Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel le 24 mars 2026 ( question écrite n° 10097 de Mme Sophie Mette, AN) a confirmé que la mesure vise tous les amortissements pratiqués depuis l'acquisition, y compris ceux d'avant 2025, quelle que soit la date de mise en location du bien.
La loi de finances 2026, promulguée le 19 février 2026, n'a ni supprimé ni durci ce mécanisme. Un amendement qui proposait de plafonner l'amortissement à 2 % par an n'a pas été retenu : l'amortissement par composants reste applicable sans plafond.
Trois points essentiels, cependant :
- Les abattements pour durée de détention subsistent. Exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans. Sur une détention longue, la réintégration est neutralisée par le temps. Et la plus-value reste soumise aux prélèvements sociaux à 17,2 %, pas à 18,6 %.
- Le micro-BIC n'est pas concerné. L'abattement forfaitaire est réputé tenir compte des amortissements.
- Donation et succession purgent la plus-value latente. La majorité des biens LMNP ne sont jamais revendus, mais transmis — et dans ce cas, rien n'est réintégré.
L'amortissement n'est donc plus un cadeau. C'est un report d'impôt — puissant, mais avec une échéance.
Alors, lequel choisir ?
Le réel est souvent plus avantageux lorsque...
- Vous avez un emprunt en cours. Les intérêts, à eux seuls, dépassent souvent l'abattement les premières années. Ajoutez l'amortissement et le résultat tombe à zéro.
- Vous louez un meublé de tourisme non classé au-delà de 15 000 €. Vous n'avez pas le choix : le micro-BIC vous est fermé.
- Vous avez fait des travaux.
- Vous comptez transmettre plutôt que vendre. La réintégration ne se déclenchera jamais.
Le micro-BIC garde un sens si...
- Vos charges réelles sont vraiment faibles : bien acheté comptant, ancien, peu de charges, aucun travaux. Rare, mais ça existe.
- Vous cherchez la simplicité absolue et acceptez de payer pour ça. Une case à remplir contre une liasse 2031 à produire.
- Vous prévoyez de revendre à court terme et voulez éviter la réintégration.
Le test en une ligne
Le vrai coût du réel n'est pas fiscal : c'est le temps et le formalisme. Une liasse 2031, des tableaux 2033, un plan d'amortissement à tenir. C'est précisément ce qu'un logiciel dédié absorbe.
Comment opter pour le réel
L'option se formule par simple courrier sur papier libre, daté et signé, ou via la messagerie sécurisée de votre espace professionnel sur impots.gouv.fr, auprès du service des impôts des entreprises (SIE) dont vous dépendez.
Le calendrier dépend de votre situation :
- Vous êtes déjà en activité au micro-BIC : l'option doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de l'année précédantcelle où vous voulez passer au réel. Concrètement, pour être au réel sur vos revenus 2027, optez au plus tard à la date limite de déclaration des revenus 2026, au printemps 2027.
- Vous démarrez votre activité : vous pouvez opter jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration de votre première année d'activité.
L'option vaut pour un an et se reconduit ensuite tacitement chaque année (art. 50-0, 4 du CGI). Vous pouvez y renoncer, dans les mêmes délais, mais réfléchissez-y : avoir amorti puis basculer au micro-BIC ne fait pas disparaître les amortissements déjà pratiqués.
Et si vous dépassez les seuils pendant deux années consécutives, le réel s'applique d'office, sans démarche de votre part.
Ce qu'il faut retenir
- Le micro-BIC des meublés de tourisme non classés est devenu inintéressant : 15 000 € et 30 %.
- Le régime réel reste, dans la plupart des cas avec emprunt, nettement plus favorable — d'autant que les prélèvements sociaux sur les bénéfices meublés sont passés à 18,6 %.
- L'amortissement n'est plus « gratuit » : il est repris à la revente. Mais les abattements pour durée de détention le neutralisent avec le temps, et la transmission le purge entièrement. La loi de finances 2026 n'a pas touché à ce mécanisme.
- La seule question qui compte : vos charges réelles + amortissement dépassent-elles l'abattement forfaitaire ?