L'essentiel en 30 secondes
- Au micro-BIC, vous déclarez vos recettes brutes sur le formulaire 2042-C-PRO, annexé à votre déclaration de revenus.
- L'administration applique elle-même l'abattement forfaitaire. Aucun calcul de votre part.
- La case dépend du type de location : longue durée, meublé de tourisme classé, ou non classé.
- Le plafond dépend de l'année déclarée : 77 700 € pour les revenus 2025 (longue durée et classé), 83 600 € à partir des revenus 2026.
- Vos bénéfices subissent désormais 18,6 % de prélèvements sociaux (et non plus 17,2 %), dès les revenus 2025.
- Aucune comptabilité, aucune liasse, aucun amortissement.
- Il faut malgré tout un SIRET (déclaration d'activité via le formulaire P0i).
Le principe du micro-BIC
Le micro-BIC (art. 50-0 du CGI) est le régime le plus simple qui soit. Vous n'avez qu'à déclarer le total de vos recettes encaissées dans l'année. L'administration applique un abattement forfaitaire censé représenter vos charges, et vous êtes imposé sur le solde, au barème de l'impôt sur le revenu, plus18,6 % de prélèvements sociaux.
Vous ne déduisez rien vous-même : ni charges, ni intérêts, ni amortissement. Le forfait est réputé tout couvrir.
C'est sa force (simplicité absolue) et sa limite (si vos charges réelles dépassent l'abattement, vous payez trop).
Les seuils et abattements à jour
Depuis la loi Le Meur, tout dépend du type de location — et de l'année que vous déclarez :
| Type de location | Revenus 2025 (déclarés en 2026) | Revenus 2026 à 2028 | Abattement |
|---|---|---|---|
| Meublé longue durée | 77 700 € | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé | 77 700 € | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 15 000 € | 30 % |
La revalorisation à 83 600 € a été officialisée par le BOFiP le 19 août 2026. Elle ne s'applique qu'à partir des revenus 2026, déclarés au printemps 2027.
L'abattement ne peut être inférieur à un minimum de 305 €.
Pour les meublés de tourisme, les plafonds et abattements dépendent du classement : voir la loi Le Meur et le micro-BIC des meublés de tourisme.
Au-delà de ces plafonds pendant deux années consécutives, le régime réel devient obligatoire. En dessous, le micro-BIC s'applique par défaut — mais vous pouvez toujours opter volontairement pour le réel si c'est plus avantageux.
Quelle case remplir sur la 2042-C-PRO
C'est le seul point qui demande de l'attention. Le formulaire 2042-C-PRO comporte des cases distinctes selon la nature de la location, dans la rubrique des revenus industriels et commerciaux non professionnels.
La règle : reportez le montant brut de vos recettes (loyers + charges refacturées encaissés), sans rien retrancher. L'abattement est appliqué automatiquement.
Le point de vigilance concerne les activités mixtes. Si vous louez à la fois en longue durée et en meublé de tourisme, ou en classé et non classé, vous devez ventiler vos recettes dans les cases correspondantes — car l'abattement applicable diffère (50 % ou 30 %). Une erreur de case, et c'est le mauvais abattement qui s'applique.
En cas de doute sur la case exacte de l'année en cours, la notice du formulaire 2042-C-PRO fait foi.
Le préalable qu'on oublie : le SIRET
Même au micro-BIC, sans comptabilité ni liasse, votre activité de loueur en meublé doit être immatriculée.
Vous déclarez le début d'activité via le formulaire P0i sur le guichet unique de l'INPI, et vous obtenez un SIRET. Cette formalité est obligatoire, et peut être régularisée a posteriori si vous ne l'avez jamais faite. Beaucoup de loueurs au micro-BIC l'ignorent et se retrouvent en irrégularité sans le savoir.
Quand le micro-BIC cesse d'être un bon calcul
La simplicité a un coût. Le micro-BIC vous fait renoncer à toute déduction réelle. Dès que vos charges dépassent l'abattement, vous payez plus que nécessaire — et, avec des prélèvements sociaux passés à 18,6 %, chaque euro imposé en trop coûte un peu plus cher qu'avant.
Trois signaux qu'il est temps de regarder le réel :
- Vous avez un emprunt. Les intérêts, à eux seuls, dépassent souvent l'abattement les premières années. Ajoutez l'amortissement et votre impôt tombe à zéro au réel.
- Vous louez un meublé de tourisme non classé. Avec 30 % d'abattement, le micro-BIC est devenu punitif. Le réel, ou le classement, s'impose.
- Vous avez fait des travaux. Non déductibles au micro-BIC, ils le sont au réel.
Le réel demande une liasse (2031 / 2033) — plus de formalisme, mais souvent beaucoup moins d'impôt.
Micro-BIC ou réel : le réflexe de calcul
Le seul avantage résiduel du micro-BIC, en dehors des cas à charges très faibles, est de ne pas subir la réintégration des amortissements dans la plus-value — puisqu'il n'y a pas d'amortissement. Un argument à intégrer si vous prévoyez de revendre à court terme. La loi de finances 2026 n'a rien changé à ce mécanisme, ni à la déductibilité de l'amortissement au réel.
Pour aller plus loin, lisez notre comparatif micro-BIC ou réel.