L'essentiel en 30 secondes
- La loi Le Meur (n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) a réformé le micro-BIC des meublés de tourisme, pour les revenus perçus à compter de 2025.
- Meublé de tourisme non classé : plafond ramené à 15 000 €, abattement à 30 %.
- Meublé de tourisme classé : aligné sur la longue durée, 83 600 € et 50 % (contre 188 700 € et 71 % auparavant).
- Au-delà des seuils, le régime réel devient obligatoire — souvent à votre avantage.
- La loi impose aussi de nouvelles obligations déclaratives : enregistrement en mairie généralisé, numéro d'immatriculation.
Pourquoi cette loi existe
La loi Le Meur — du nom de la députée Annaïg Le Meur — est surnommée « loi anti-Airbnb ». Son objectif est de rééquilibrer le marché locatif en réduisant l'avantage fiscal de la location touristique de courte durée, accusée de raréfier les logements disponibles à l'année dans les zones tendues.
L'outil choisi : rapprocher la fiscalité du meublé de tourisme de celle de la location nue, en rabotant les abattements et les plafonds du micro-BIC. Les locations meublées de longue durée ne sont pas concernées par ce durcissement.
Ce qui a changé, chiffres en main
Meublé de tourisme non classé : le grand perdant
| Avant la loi Le Meur | Depuis (revenus 2025+) | |
|---|---|---|
| Plafond micro-BIC | 77 700 € | 15 000 € |
| Abattement | 50 % | 30 % |
C'est un effondrement. Au-delà de 15 000 € de recettes, le micro-BIC est fermé et le régime réel s'impose. Et sur la fraction encore éligible, l'abattement chute à 30 % — le même qu'en micro-foncier pour la location nue. L'alignement est assumé.
Meublé de tourisme classé : l'avantage rogné
| Avant la loi Le Meur | Depuis (revenus 2026) | |
|---|---|---|
| Plafond micro-BIC | 188 700 € | 83 600 € |
| Abattement | 71 % | 50 % |
Le classement conservait un abattement de 71 % jusqu'à 188 700 €. Il est désormais aligné sur la longue durée. Le classement garde un intérêt — il vous maintient au micro-BIC bien au-delà de 15 000 € — mais il n'est plus le levier d'optimisation qu'il a été.
La longue durée : épargnée
La location meublée classique, à l'année, n'est pas touchée par la loi Le Meur : elle conserve son plafond de 83 600 € (revenus 2026) et son abattement de 50 %. Pour beaucoup de bailleurs excédés par les nouvelles contraintes du tourisme, elle redevient le meilleur compromis.
La bascule au réel : subie ou choisie
La bascule d'office
Si vos recettes dépassent le plafond de votre catégorie pendant deux années consécutives, le régime réel s'applique automatiquement. Un dépassement isolé ne suffit pas.
La DGFiP a d'ailleurs mené une campagne d'information à destination des loueurs concernés, signe de l'ampleur du basculement attendu.
La bascule choisie
Rien ne vous oblige à attendre le dépassement. Vous pouvez opter volontairement pour le réel — et c'est souvent judicieux. Un meublé de tourisme non classé à 30 % d'abattement est fiscalement lourd ; le réel, avec amortissement, efface généralement l'impôt.
Le point de vigilance en activité mixte
Si vous louez à la fois en longue durée et en tourisme, ou en classé et non classé, les plafonds s'apprécient catégorie par catégorie, sur les recettes de N-1 ou N-2. Un seul dépassement dans une seule catégorie fait basculer l'ensemble de votre activité LMNP au réel. C'est le piège le plus fréquent depuis la réforme.
Vos options concrètes
Face à ce durcissement, quatre stratégies, selon votre situation.
1. Faire classer votre meublé.
Le classement (1 à 5 étoiles, via un organisme accrédité par Atout France) vous fait passer d'un plafond de 15 000 € / 30 % à 83 600 € / 50 %. Comptez 150 à 300 €, souvent vite rentabilisés si vos recettes dépassent 15 000 €. Utile uniquement si vous restez au micro-BIC : au réel, le classement n'a plus d'incidence fiscale.
2. Passer au régime réel.
Quel que soit le classement, si vous avez un emprunt, des charges ou des travaux, le réel efface généralement l'impôt via l'amortissement. C'est la réponse la plus fréquente au durcissement.
3. Basculer en longue durée.
Épargnée par la loi, moins contraignante, sans enregistrement touristique ni quota communal. Un rendement souvent inférieur, mais une tranquillité retrouvée.
4. Ne rien changer et payer plus.
Défendable seulement si vos recettes touristiques sont faibles et vos charges quasi nulles. À chiffrer.
Les nouvelles obligations, au-delà de l'impôt
La loi Le Meur ne touche pas qu'à la fiscalité. Elle renforce le contrôle des locations de courte durée :
- Déclaration en mairie obligatoire pour tout meublé de tourisme, résidence principale comme secondaire, dans toutes les communes.
- Numéro d'immatriculation généralisé, via un téléservice national.
- Pouvoirs communaux renforcés : les maires peuvent fixer des quotas de meublés de tourisme et refuser l'enregistrement dans certaines zones du PLU.
- Sanctions en cas de défaut d'enregistrement, pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros.
Vérifiez la réglementation de votre commune avant toute mise en location : les règles varient fortement d'une ville à l'autre, et les zones tendues appliquent des restrictions strictes.
Un enjeu de plus : les prélèvements sociaux
Un seuil souvent oublié dans les débats sur la loi Le Meur : au-delà de 23 000 € de recettes de courte durée, vous pouvez basculer dans le champ des cotisations sociales (affiliation à la SSI ou au régime général), bien plus lourdes que les prélèvements sociaux de 17,2 % applicables en dessous.
Ce seuil se combine avec les règles de bascule LMNP / LMP. C'est un sujet à part entière, à instruire dès que vos recettes touristiques deviennent significatives.
Ce qu'il faut retenir
- Le meublé de tourisme non classé au micro-BIC est devenu fiscalement dissuasif : 15 000 € et 30 %.
- Le classement restaure un régime correct (83 600 € / 50 %) — mais seulement au micro-BIC.
- Le régime réel, avec amortissement, reste la réponse la plus efficace pour la plupart des loueurs.
- La fiscalité n'est qu'une partie du sujet : enregistrement, immatriculation et quotas communaux sont désormais incontournables.