Ce guide rassemble tout ce qu'un loueur en meublé doit comprendre pour choisir son régime, déclarer juste, et ne pas se faire piéger par les réformes récentes.
Commencez par ici : le choix du régime
Toute la fiscalité LMNP se joue sur une décision : micro-BIC ou régime réel. Le premier est simple mais forfaitaire ; le second déduit vos charges réelles et l'amortissement, et efface souvent tout impôt pendant quinze ans.
Les deux réformes qui changent tout en 2026
Si vous ne lisez que deux articles, lisez ceux-ci. Ils concentrent l'actualité fiscale LMNP.
Réintégration des amortissements dans la plus-value LMNP
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements sont repris à la revente — un mécanisme confirmé en 2026. Le mécanisme exact, ce qui y échappe (mobilier, ARD, transmission), et pourquoi le régime reste compétitif.
Lire le guideSortir un bien de son activité LMNP : cession et cessation
Vente, cessation ou changement d'usage : radiation en 30 jours, liasse de clôture en 60 jours, et imposition de la plus-value même sans vente.
Lire le guideMeublé de tourisme et loi Le Meur : ce qui a changé
Le micro-BIC des locations touristiques divisé par deux, parfois par cinq. Seuils, abattements, bascule au réel, enregistrement national obligatoire depuis mai 2026.
Lire le guide
Le cœur technique : l'amortissement
C'est l'atout du régime réel, et le sujet le plus mal maîtrisé.
L'amortissement en LMNP : composants, durées, mode d'emploi
Sortir le terrain, découper le bâti en composants, amortir le mobilier à part. La méthode complète.
Lire le guideValeur d'entrée à l'actif : prix d'achat ou valeur vénale ?
Bien acheté au démarrage ou déjà possédé : la valeur à inscrire à l'actif n'est pas la même, et elle conditionne tous vos amortissements.
Lire le guideL'amortissement réputé différé (ARD) et l'article 39 C
Le mécanisme qui prolonge votre avantage fiscal pendant des années — à condition de le suivre correctement. Le rouage que les tableurs ignorent.
Lire le guideDéficit LMNP : report, ARD et ordre d'imputation
Un déficit LMNP ne touche pas votre salaire. Dix ans de report, un stock d'ARD illimité, et un ordre d'imputation qui peut faire expirer le déficit sans qu'il serve.
Lire le guideLes charges déductibles en LMNP au réel
La liste complète : ce qui se déduit tout de suite, ce qui s'amortit, ce qui ne passe jamais.
Lire le guideTravaux : charge déductible ou immobilisation ?
Entretien ou amélioration : la distinction qui décide si vos travaux se déduisent tout de suite ou s'amortissent sur plusieurs années.
Lire le guide
Déclarer : le bon formulaire selon votre régime
Déclaration LMNP au réel : la liasse 2031 et les tableaux 2033
La liasse démystifiée : structure, articulation des tableaux, télétransmission et report sur la 2042-C-PRO.
Lire le guideExport FEC : qu'est-ce que c'est et pourquoi c'est obligatoire
Le fichier des écritures comptables à tenir prêt dès la première année au réel : format, remise en cas de contrôle, sanctions.
Lire le guideDéclaration LMNP au micro-BIC : la 2042-C-PRO en pratique
Une seule case, mais la bonne. Les seuils à jour et le réflexe de calcul pour savoir quand passer au réel.
Lire le guide
Statut et démarrage
LMNP ou LMP : les seuils et ce qui change vraiment
La frontière des 23 000 €, la double condition, le nouveau cas des non-résidents depuis 2026, et ce que le passage au professionnel bouleverse (cotisations, déficits, plus-value).
Lire le guideLMNP et non-résidents fiscaux : ce qui change en 2026
L'article 53 de la loi de finances 2026 intègre les revenus étrangers au test des 50 % : ce que cela change pour les expatriés.
Lire le guideDémarrer en LMNP : SIRET, P0i, formalités
Le parcours d'immatriculation, dans l'ordre, pour exister administrativement avant de déclarer.
Lire le guideCFE en LMNP : le guide complet
Qui paie, combien, quand déclarer, et comment bénéficier des exonérations.
Lire le guide
Les cinq questions qui reviennent le plus
Ces réponses synthétiques reprennent les points traités en détail dans les guides ci-dessus.
Vous détenez vos biens via une société civile ? Consultez notre guide fiscal SCI.