La règle qui surprend tout le monde
En location meublée non professionnelle, le déficit ne s'impute pas sur le revenu global. C'est la différence majeure avec la location nue, où un déficit foncier s'impute sur le revenu global dans une limite annuelle.
L'article 156-I-1° ter du CGI est explicite : les déficits provenant d'une activité de location meublée exercée à titre non professionnel ne s'imputent que sur les bénéfices tirés de la même activité, au cours des dix années suivantes.
Trois conséquences :
- un déficit LMNP ne réduit pas l'impôt sur les salaires, pensions ou revenus fonciers ;
- il est reportable dix ans et perdu au-delà ;
- il s'impute sur l'ensemble de votre location meublée non professionnelle — le déficit d'un bien s'impute donc sur le bénéfice d'un autre. En revanche, il ne se compense pas avec des bénéfices commerciaux d'une autre nature, même non professionnels.
Report du déficit LMNP : durée et imputation
En bref : un déficit de location meublée non professionnelle se reporte sur les dix années qui suivent. Il ne s'impute que sur les revenus de location meublée non professionnelle. Il ne s'impute jamais sur le revenu global.
Sur quels revenus le déficit s'impute-t-il ?
L'article 156, I-1° ter du CGI vise les déficits provenant de la location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés, lorsque l'activité n'est pas exercée à titre professionnel. Ces déficits s'imputent exclusivement sur les revenus tirés d'une telle activité.
Ils ne réduisent donc ni vos salaires, ni vos pensions, ni vos revenus fonciers. Le BOFiP précise que cette règle s'applique aussi lorsque le logement est inscrit à l'actif d'une entreprise ou d'une société de personnes.
Combien de temps le déficit reste-t-il reportable ?
Le déficit s'impute au cours des dix années suivantes. Un déficit constaté sur les revenus 2025 peut ainsi s'imputer sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des années 2026 à 2035. La part non utilisée à l'issue de ce délai est perdue.
Que devient le déficit si vous devenez LMP ?
Selon le BOFiP, les déficits accumulés en LMNP ne s'imputent ni sur le revenu global ni sur les bénéfices de l'activité exercée à titre professionnel. Si l'activité redevient non professionnelle, les déficits constatés depuis moins de dix ans et non encore imputés redeviennent utilisables. Le délai de dix ans continue donc de courir pendant les années en LMP. Les critères sont détaillés dans le guide LMNP ou LMP.
Et le report de l'ARD ?
L'amortissement réputé différé (ARD) n'est pas un déficit. C'est la part d'amortissement que l'article 39 C, II du CGI interdit de déduire au titre d'un exercice. Le même article prévoit que cet amortissement peut être déduit du résultat des exercices suivants, dans les mêmes conditions et limites. Il ne fixe pas de durée de report. Le mécanisme est détaillé dans le guide sur l'ARD et l'article 39 C.
SARL de famille en location meublée
Une SARL de famille peut exercer une activité de location meublée et opter pour le régime des sociétés de personnes (article 239 bis AA du CGI). Le BOFiP précise que la qualité de loueur professionnel s'apprécie alors au niveau de chaque associé. Pour un associé non professionnel, la quote-part de déficit de location meublée suit donc la règle de l'article 156, I-1° ter. Selon votre situation, rapprochez-vous d'un expert-comptable.
La distinction décisive : déficit ≠ amortissement différé
L'article 39 C II pose une règle simple : l'amortissement ne peut ni créer ni aggraver un déficit. Le résultat se calcule donc en deux temps.
Temps 1 — les charges réelles. Loyers moins charges décaissées. Si le solde est négatif, c'est un déficit au sens fiscal. Report : dix ans, sur les seuls bénéfices de location meublée non professionnelle.
Temps 2 — les amortissements. Ils s'imputent sur le solde positif, dans la limite de ce solde. Ce qui ne peut pas être déduit devient un amortissement réputé différé (ARD), reportable sans limite de durée.
| Déficit LMNP | Amortissement différé (ARD) | |
|---|---|---|
| Origine | Charges > loyers | Amortissement bloqué par l'art. 39 C II |
| Durée de report | 10 ans | Illimitée |
| Imputation | Bénéfices de location meublée non professionnelle | Bénéfices de la même activité |
| Où il se suit | Stock suivi hors liasse ; montant reporté sur votre 2042-C-PRO | Suivi extra-comptable du plan d'amortissement |
| En cas de cessation | Perdu, sauf cas particuliers de restructuration ou de transmission | Perdu, mêmes réserves |
Si vous envisagez d'arrêter la location meublée, les formalités et les délais sont détaillés dans notre guide cessation d'activité LMNP : les étapes.
L'année où le déficit antérieur s'impute effectivement sur un bénéfice, le montant imputé figure en ligne 350 « Divers à déduire » du tableau 2033-B, le détail étant porté sur un feuillet joint.
Un loueur qui pense avoir « 30 000 € de déficit reportable sur 10 ans » a en réalité, le plus souvent, un petit déficit de quelques milliers d'euros et un gros stock d'ARD sans date de péremption.
L'ordre d'imputation, et pourquoi il compte
Sur un exercice bénéficiaire, la chronologie est imposée :
- les charges et l'amortissement de l'exercice en cours ;
- les amortissements réputés différés antérieurs — stock illimité ;
- les déficits reportables antérieurs — limités à dix ans.
Les ARD passent donc avant le déficit reportable. C'est ce qui crée le piège décrit plus bas.
Exemple chiffré sur cinq ans
Camille achète un T2 à 180 000 € frais inclus, financé à crédit. Loyers : 9 000 € par an. Intérêts d'emprunt année 1 : 4 200 €. Autres charges : 3 100 €. Amortissement : 5 800 €.
Année 1 : 9 000 − 7 300 = +1 700 € avant amortissement. L'amortissement de 5 800 € ne peut s'imputer qu'à hauteur de 1 700 €. Résultat fiscal : 0 €. ARD généré : 4 100 €.
| Année | Résultat avant amort. | Amort. imputé | Résultat fiscal | ARD généré | Stock ARD |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1 700 € | 1 700 € | 0 € | 4 100 € | 4 100 € |
| 2 | 2 000 € | 2 000 € | 0 € | 3 800 € | 7 900 € |
| 3 | 2 300 € | 2 300 € | 0 € | 3 500 € | 11 400 € |
| 4 | 2 600 € | 2 600 € | 0 € | 3 200 € | 14 600 € |
| 5 | 2 900 € | 2 900 € | 0 € | 2 900 € | 17 500 € |
Cinq ans de loyers, zéro impôt, et 17 500 € d'amortissement en réserve sans date limite.
Le contre-exemple : si Camille avait dégagé un déficit réel de 3 000 € une année, ce déficit-là serait soumis à la limite des dix ans. Or ses années suivantes sont à résultat nul, absorbées par les ARD, qui s'imputent avant lui. Le déficit expirerait sans avoir servi. C'est la vraie fragilité du régime, et elle est mal connue.
Les 5 erreurs qui coûtent cher
- Croire qu'un déficit LMNP réduit l'impôt sur le salaire.
- Confondre déficit et ARD dans le suivi — deux stocks, deux durées.
- Oublier de reporter le déficit sur la 2042-C-PRO l'année où il naît.
- Cesser l'activité avec un stock non consommé : déficits et ARD sont perdus.
- Basculer au micro-BIC en cours de route : les stocks cessent d'être consommés, mais le compteur des dix ans continue de tourner.
Ce qui change en LMP
En LMP, le déficit s'impute sur le revenu global sans limitation de montant, à l'exclusion de la part provenant des amortissements. Avantage substantiel, mais il se paie ailleurs.
Les prélèvements sociaux cèdent la place aux cotisations sociales des indépendants, de l'ordre de 35 à 40 % du bénéfice net fiscal, et davantage selon les profils et les options retenues. Différence à ne pas manquer : un forfait minimum de cotisations reste dû même en l'absence de bénéfice, de l'ordre de 1 200 € par an, là où un résultat nul en LMNP ne génère aucun prélèvement. Le régime de plus-value diffère également.
Le basculement est automatique dès que les recettes dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d'activité du foyer.
Sources : articles 39 C et 156-I-1° ter du CGI, BOFiP BOI-BIC-DEF.
Contenu informatif. Cet article présente des règles fiscales générales à la date indiquée. Il ne constitue pas une consultation fiscale et ne tient pas compte de votre situation particulière. Enkel Solutions édite un logiciel de comptabilité et de fiscalité immobilière : vous établissez vous-même votre comptabilité et vos déclarations à partir de vos propres données. Pour une analyse personnalisée, rapprochez-vous d'un professionnel du chiffre ou du droit.
Mis à jour le 7 octobre 2026 — état du droit au 7 octobre 2026.