Trois situations à distinguer
- La vente d'un bien parmi plusieurs, votre activité LMNP continuant sur vos autres biens.
- La cessation totale de votre activité LMNP, parce que vous vendez votre dernier bien ou arrêtez la location meublée.
- Le changement d'usage d'un bien sans le vendre : vous le reprenez en résidence principale, le mettez en location nue, ou en disposez à titre personnel. Fiscalement, ce cas est traité de façon proche d'une cession, alors même qu'aucune vente n'a lieu.
Les formalités de radiation
Depuis le passage au guichet unique, la déclaration de cessation d'activité se fait entièrement en ligne, sur le portail de l'INPI (l'ancien formulaire papier P2-P4i n'est plus utilisé). Vous y identifiez votre activité par son SIRET, indiquez la date exacte de cessation, et validez.
Délai : 30 jours à compter de la date effective de cessation pour déclarer celle-ci à l'INPI.
La déclaration fiscale de clôture
Au régime réel, la cessation d'activité déclenche une obligation déclarative accélérée : vous devez transmettre votre liasse fiscale de clôture (formulaire 2031 et tableaux 2033 annexes) au service des impôts des entreprises dans un délai de 60 jours suivant la cessation — bien plus court que le calendrier habituel de printemps.
Cette liasse de clôture couvre la période allant du 1er janvier (ou du début de l'exercice) jusqu'à la date de cessation.
Le point le plus mal connu : l'imposition immédiate, même sans vente
C'est le principe posé par l'article 202 du Code général des impôts pour les activités BIC : la cessation d'activité entraîne l'imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et, surtout, des plus-values latentes sur les éléments encore inscrits à l'actif — y compris lorsque vous ne vendez pas réellement le bien.
Concrètement : si vous cessez votre activité LMNP en conservant le bien pour un usage personnel (résidence principale, par exemple) ou en le repassant en location nue, l'administration considère cette sortie d'actif comme un événement taxable, au même titre qu'une vente. Le bien est réputé cédé à sa valeur vénale au jour de la cessation, et la plus-value ainsi calculée — y compris la réintégration des amortissements pratiqués (voir notre guide dédié) — devient immédiatement imposable, sans attendre une vente effective ultérieure.
C'est un point de vigilance majeur pour qui envisage de « rebasculer » un bien LMNP vers un usage personnel sans le vendre : fiscalement, ce n'est pas neutre.
Ce que devient l'amortissement réputé différé (ARD) non encore déduit
Si vous disposez d'un stock d'amortissement réputé différé (amortissement calculé mais non encore déduit faute de résultat suffisant, voir notre guide sur l'ARD), la cessation d'activité est également le moment où se pose la question de son utilisation : ces montants n'ont, par construction, pas encore réduit votre résultat imposable et n'ont donc rien à voir avec la réintégration à la plus-value, mais leur traitement au moment de la cessation mérite d'être vérifié avec précision au cas par cas.
Vente d'un bien parmi plusieurs : pas de cessation, mais une vigilance comptable
Si vous vendez un seul bien tout en continuant votre activité sur d'autres biens, il n'y a pas de cessation d'activité au sens fiscal — votre activité LMNP se poursuit. En revanche, vous devez :
- Sortir ce bien de votre plan d'amortissement et de votre actif.
- Calculer la plus-value de cession de ce bien isolément, avec réintégration de ses seuls amortissements immobiliers cumulés.
- Continuer votre liasse fiscale normalement pour vos biens restants, sans délai accéléré.
Checklist avant de sortir un bien de votre activité
- Déterminez précisément la nature de l'opération : vente, cessation totale, ou changement d'usage sans vente.
- Si c'est une cessation ou un changement d'usage sans vente : anticipez l'imposition immédiate de la plus-value latente, même en l'absence de transaction.
- Respectez le délai de 30 jours pour la radiation INPI.
- Respectez le délai de 60 jours pour la liasse fiscale de clôture, si cessation.
- Reconstituez précisément vos amortissements immobiliers cumulés depuis l'origine — c'est ce chiffre qui déterminera votre plus-value imposable.
Comment Enkel vous accompagne sur cette étape
Enkel conserve l'historique complet de vos amortissements par composant depuis l'entrée du bien à l'actif, ce qui vous permet de calculer immédiatement l'impact d'une sortie — vente, cessation ou changement d'usage — sans reconstituer manuellement des années de comptabilité au moment où vous en avez le moins le temps.
Enkel Solutions n'est pas un cabinet d'expertise comptable et ne fournit aucun conseil fiscal, comptable ou juridique. Les délais de cessation sont stricts et les conséquences fiscales d'un changement d'usage sans vente peuvent être significatives : faites-vous accompagner par un professionnel avant toute opération de cette nature.