Simulateur de plus-value LMNP : l'effet de la réintégration des amortissements
Estimez l'impôt sur la plus-value à la revente de votre bien en LMNP, avant et depuis la réintégration des amortissements. Le calcul s'effectue dans votre navigateur ; rien n'est transmis.
Avant la réforme
12 771 €
impôt total sur la plus-value
- Plus-value brute
- 40 000 €
- Plus-value après abattement IR
- 32 800 €
- Impôt sur le revenu (19 %)
- 6 232 €
- Plus-value après abattement PS
- 38 020 €
- Prélèvements sociaux (17,2 %)
- 6 539 €
- Surtaxe
- 0 €
Depuis 2025
26 855 €
impôt total sur la plus-value
- Plus-value brute
- 80 000 €
- Plus-value après abattement IR
- 65 600 €
- Impôt sur le revenu (19 %)
- 12 464 €
- Plus-value après abattement PS
- 76 040 €
- Prélèvements sociaux (17,2 %)
- 13 079 €
- Surtaxe
- 1 312 €
Ce que le simulateur ne calcule pas
- Les forfaits de 7,5 % pour frais et 15 % pour travaux (leur combinaison avec la réintégration n'est pas encore précisée).
- Le mobilier.
- La vente à plusieurs ou en indivision.
- Les cas d'exonération (résidence principale, etc.).
Le régime réel vous intéresse ?
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Découvrir le logicielLes hypothèses du calcul
- Le prix d'achat retenu additionne le prix d'achat, les frais d'acquisition et les travaux indiqués. Dans la colonne « Depuis 2025 », on en retire les amortissements déduits, sauf pour une résidence étudiante, seniors ou EHPAD : les deux colonnes sont alors identiques.
- La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et ce prix d'achat retenu (jamais négative).
- Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement est nul jusqu'à 5 ans, de 6 % par an de la 6e à la 21e année, de 4 % la 22e : la plus-value est exonérée à partir de 22 ans.
- Pour les prélèvements sociaux, l'abattement est nul jusqu'à 5 ans, de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, de 1,60 % la 22e, puis de 9 % par an de la 23e à la 30e : la plus-value est exonérée à partir de 30 ans.
- L'impôt sur le revenu est de 19 % et les prélèvements sociaux de 17,2 % de la plus-value après abattement.
- Une surtaxe, de 2 % à 6 %, s'ajoute lorsque la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €.
Taux en vigueur en 2026. Estimation indicative. Pour comprendre la réforme, lisez notre guide sur la réintégration des amortissements.
Questions fréquentes
Ce simulateur de plus-value LMNP est-il gratuit ?
Oui. Le simulateur est gratuit et sans inscription. Le calcul se fait dans votre navigateur.
Le résultat est-il fiable ?
C'est une estimation indicative, utile pour mesurer l'effet de la réintégration des amortissements. Elle ne remplace pas le calcul établi lors de la vente par le notaire.
Quels amortissements faut-il indiquer ?
Ceux effectivement déduits dans vos déclarations. Les amortissements reportés et jamais déduits ne seraient, a priori, pas réintégrés. Depuis une réponse ministérielle du 24 mars 2026, les amortissements déduits avant 2025 sont aussi concernés.