Simulateur LMNP : micro-BIC vs régime réel
Comparez rapidement les deux régimes fiscaux de la location meublée non professionnelle. Le calcul s'effectue dans votre navigateur ; rien n'est transmis sauf si vous demandez l'analyse par email ci-dessous.
Micro-BIC
3 645 €
imposition totale annuelle
- Base imposable
- 7 500 €
- Impôt sur le revenu
- 2 250 €
- Prélèvements sociaux (18,6 %)
- 1 395 €
Régime réel
Plus avantageux3 402 €
imposition totale annuelle
- Base imposable
- 7 000 €
- Impôt sur le revenu
- 2 100 €
- Prélèvements sociaux (18,6 %)
- 1 302 €
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Le régime réel vous intéresse ?
Avec Enkel Immo, vous établissez vous-même votre comptabilité et votre liasse fiscale LMNP au réel, sans connaissances comptables préalables.
Découvrir le logicielComment fonctionne ce simulateur LMNP ?
Ce simulateur compare, pour une même année de revenus, l'imposition de vos loyers meublés selon les deux régimes de la location meublée non professionnelle : le LMNP micro-BIC et le LMNP réel. Vous renseignez vos loyers annuels, le type de location, vos charges, une estimation de l'amortissement et votre tranche marginale d'imposition. Le résultat s'affiche immédiatement, et le calcul se fait dans votre navigateur.
Les hypothèses du calcul
- En LMNP micro-BIC, la base imposable correspond aux loyers diminués d'un abattement forfaitaire, qui dépend de l'année et du type de location choisis. Vos charges réelles ne sont pas prises en compte.
- En LMNP réel, la base imposable correspond aux loyers diminués des charges et de l'amortissement que vous indiquez.
- Dans les deux cas, le simulateur applique votre tranche marginale d'imposition et les prélèvements sociaux affichés dans le résultat.
C'est une estimation simplifiée. Elle ne tient pas compte, notamment, des autres revenus de votre foyer, des déficits antérieurs, des règles propres à l'amortissement (qui ne peut pas créer de déficit) ni de la fiscalité à la revente.
Comment lire le résultat ?
Le simulateur affiche, pour chaque régime, la base imposable, l'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux et l'imposition totale annuelle. Le régime le moins imposé est signalé, avec l'écart estimé par an. Pour comprendre ce qui fait pencher la balance, lisez notre guide « LMNP micro-BIC ou LMNP réel : comment choisir ? ».
Ce que le simulateur ne calcule pas
- La revente : depuis 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Voir notre guide sur la réintégration des amortissements.
- Le détail de l'amortissement : l'estimation de 2 à 3 % du prix hors terrain est une approximation. Le calcul réel se fait par composants : voir l'amortissement en LMNP.
- Les meublés de tourisme : les règles du micro-BIC ont changé avec la loi Le Meur. Voir notre guide loi Le Meur.
Questions fréquentes
Ce simulateur LMNP est-il gratuit ?
Oui. Le simulateur est gratuit et sans inscription. Le calcul se fait dans votre navigateur ; rien n'est transmis, sauf si vous demandez l'analyse détaillée par e-mail.
Le résultat de la simulation est-il fiable ?
C'est une estimation indicative, utile pour comparer les deux régimes. Elle ne remplace pas le calcul de votre déclaration, qui dépend de l'ensemble de votre situation fiscale.
Peut-on simuler un meublé de tourisme ?
Oui. Choisissez « meublé de tourisme classé » ou « non classé » dans le type de location : l'abattement du micro-BIC appliqué dépend de ce choix et de l'année des revenus.
Comment estimer l'amortissement annuel ?
Le simulateur propose un ordre de grandeur de 2 à 3 % du prix du bien hors terrain. Pour un calcul précis, l'amortissement se fait par composants (gros œuvre, toiture, équipements…), chacun sur sa propre durée.