L'essentiel en 30 secondes
- L'amortissement traduit l'usure comptable du bien et du mobilier. C'est une charge sans décaissement.
- Il n'existe qu'au régime réel. Le micro-BIC ne l'autorise pas.
- On sépare le terrain (non amortissable), le bâti (découpé en composants) et le mobilier.
- Chaque composant s'amortit sur une durée différente, en linéaire.
- L'amortissement ne peut pas créer de déficit : l'excédent est mis en réserve (ARD) et reporté sans limite de durée.
- Depuis 2025, l'amortissement immobilier est réintégré dans la plus-value — d'où l'importance de le distinguer du mobilier.
Le principe : déduire l'usure sans sortir un euro
Vous achetez un appartement 200 000 €. Vous ne pouvez pas déduire cette somme d'un coup : c'est un actif, pas une charge. Mais vous pouvez déduire chaque année sa dépréciation comptable.
Cette charge n'entraîne aucun décaissement. Elle vient pourtant réduire votre résultat imposable, souvent jusqu'à l'annuler :
Vous encaissez 5 500 € de trésorerie nette, et vous ne payez aucun impôt dessus. C'est toute la puissance du LMNP au réel.
Étape 1 : sortir le terrain
Le terrain ne s'use pas. Il n'est jamais amortissable. Avant tout calcul, il faut ventiler le prix entre terrain (non amortissable) et construction (amortissable).
Il n'existe pas de pourcentage officiel unique. La ventilation doit être justifiable : valeur du terrain par comparaison locale, données de l'acte, ou méthode par reconstitution du coût de construction. Les ordres de grandeur observés vont d'environ 10 % en zone rurale à 30 % ou plus en zone tendue.
Une quote-part terrain artificiellement basse gonfle l'amortissement — et sera le premier point examiné en cas de contrôle. Conservez votre méthode et vos justificatifs.
Étape 2 : découper le bâti en composants
On n'amortit pas un immeuble comme un bloc unique. On le décompose : chaque élément a une durée d'utilisation propre.
Le découpage usuel pour un logement d'habitation :
| Composant | Part indicative de la construction | Durée usuelle |
|---|---|---|
| Gros œuvre / structure | 50 – 60 % | 40 à 80 ans |
| Façade / étanchéité | 5 – 15 % | 20 à 30 ans |
| Installations générales et techniques (électricité, plomberie, chauffage) | 15 – 25 % | 15 à 25 ans |
| Agencements et aménagements intérieurs | 10 – 15 % | 10 à 15 ans |
Ces fourchettes sont indicatives, pas réglementaires. Elles s'adaptent à l'état réel du bien : un immeuble ancien rénové et une construction récente n'ont ni la même répartition ni les mêmes durées résiduelles.
L'amortissement est linéaire : chaque composant se déprécie d'une fraction constante de sa valeur, chaque année, sur sa durée.
Étape 3 : le mobilier
En meublé, le mobilier et les équipements s'amortissent séparément, sur des durées courtes :
| Élément | Durée usuelle |
|---|---|
| Mobilier (lits, canapés, tables, rangements) | 7 à 10 ans |
| Électroménager | 5 à 7 ans |
| Informatique, petit équipement | 3 ans |
Depuis la réforme de la plus-value 2025, cette séparation n'est plus seulement comptable : l'amortissement du mobilier n'est pas réintégré dans la plus-value, contrairement à l'immobilier. Mélanger les deux dans votre comptabilité vous exposerait à réintégrer trop le jour de la revente. Séparez-les dès le départ.
Étape 4 : les frais d'acquisition
Droits d'enregistrement, frais de notaire, frais d'agence : vous avez le choix, exercé au départ et applicable à toutes les acquisitions.
- Les déduire immédiatement en charges la première année : gros coup de déduction, mais une seule fois.
- Les intégrer au prix de revient : ils rejoignent les composants et s'amortissent avec eux.
Le premier choix soulage l'année d'achat, le second lisse. L'option étant durable, elle mérite d'être décidée en connaissance de cause.
La règle qui protège : l'amortissement ne crée pas de déficit
C'est la spécificité du LMNP, encadrée par l' article 39 C du CGI.
L'amortissement ne peut pas rendre votre résultat négatif. La fraction qui ferait basculer le résultat en déficit est mise en réserve— c'est l' amortissement réputé différé (ARD) — et reportée sans limite de durée sur les exercices futurs bénéficiaires.
Ce mécanisme est puissant — rien ne se perd — mais il suppose une comptabilité qui suit le stock d'ARD année après année. C'est l'un des points les plus délicats du régime, et il mérite son propre guide.
Ce qu'il faut suivre, exercice après exercice
Un plan d'amortissement LMNP n'est pas un calcul ponctuel, c'est un suivi pluriannuel :
- l'amortissement de l'exercice, par composant et pour le mobilier ;
- l'amortissement cumulé depuis l'acquisition ;
- l'amortissement déduit vs l'amortissement mis en réserve (ARD) ;
- la valeur nette de chaque composant.
Ces éléments alimentent vos tableaux 2033-C (immobilisations et amortissements) et déterminent, le jour venu, le montant réintégrable dans la plus-value. Un plan mal tenu, c'est un impôt mal calculé — dans un sens ou dans l'autre.
C'est précisément le travail qu'un logiciel dédié automatise, là où un tableur montre vite ses limites sur le report d'ARD et la ventilation immobilier / mobilier.