Qu'est-ce que la CFE ?
La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local dû par les personnes — physiques ou morales — qui exercent une activité professionnelle non salariée en France. Avec la CVAE (en extinction progressive), elle compose la Contribution Économique Territoriale (CET), qui a remplacé la taxe professionnelle en 2010.
La CFE est perçue par les communes et intercommunalités. Son taux et sa base minimum varient donc d'un territoire à l'autre.
Qui est concerné en LMNP ?
La location meublée est considérée fiscalement comme une activité commerciale (BIC). Par conséquent, le loueur en meublé — qu'il soit professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) — est en principe redevable de la CFE, dès lors que l'activité de location meublée est exercée.
Cela inclut notamment :
- la location meublée à l'année (résidence principale du locataire) ;
- la location meublée saisonnière (type Airbnb) ;
- la location en résidence services (étudiante, séniors, tourisme).
Certaines situations échappent toutefois à la CFE — voir la section exonérations ci-dessous.
La CFE est due quel que soit votre régime, LMNP micro-BIC ou LMNP réel : voir micro-BIC ou réel.
Comment est-elle calculée ?
La CFE est calculée sur la valeur locative cadastrale des biens utilisés pour l'activité, à laquelle on applique le taux voté par la commune.
En location meublée, la valeur locative du bien loué est souvent faible (voire nulle dans certains cas) au regard du barème CFE : c'est alors la base minimum qui s'applique.
La base minimum est fixée par la commune ou l'intercommunalité, dans des fourchettes qui dépendent de votre chiffre d'affaires ou de vos recettes (article 1647 D du CGI, six tranches). Le montant exact figure sur votre avis de CFE.
En pratique, beaucoup de loueurs en meublé acquittent une CFE comprise entre 200 € et 800 € par an.
Exonérations possibles
Les principales exonérations en location meublée sont :
- Première année d'activité : exonération totale pour l'année civile de création.
- CA inférieur ou égal à 5 000 € : exonération de la base minimum lorsque le chiffre d'affaires ou les recettes n'excèdent pas 5 000 € sur la période de référence.
- Location ou sous-location d'une partie de la résidence principale : exonérée lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire et que le loyer reste dans des limites raisonnables (BOFiP BOI-IF-CFE-10-30-10-50).
- Locations meublées de tourisme classées et chambres d'hôtes situées dans l'habitation personnelle du loueur : exonérées sauf délibération contraire de la commune.
Exonération de CFE en location meublée : le récapitulatif
| Situation | Effet | Texte | À savoir |
|---|---|---|---|
| Location accidentelle d'une partie de votre habitation personnelle, sans caractère périodique | Exonération | CGI, art. 1459, 1° | De plein droit. Une location renouvelée chaque année n'est pas accidentelle. |
| Location d'une ou plusieurs pièces de votre habitation principale, qui constituent la résidence principale du locataire, à un prix raisonnable | Exonération | CGI, art. 1459, 2° | De plein droit. Exclue si les pièces forment un logement indépendant. |
| Meublé de tourisme classé compris dans votre habitation personnelle | Exonération, sauf délibération contraire de la commune ou de l'intercommunalité | CGI, art. 1459, 3° b | Case prévue sur la déclaration 1447-C-SD |
| Autre location meublée de tout ou partie de votre habitation personnelle | Exonération, sauf délibération contraire | CGI, art. 1459, 3° c | Case prévue sur la déclaration 1447-C-SD |
| Chiffre d'affaires ou recettes inférieurs ou égaux à 5 000 € | Exonération de la cotisation minimum | CGI, art. 1647 D | Accordée automatiquement selon impots.gouv.fr |
| Année de début de la location | CFE non due | CGI, art. 1478, II | Déclaration 1447-C-SD à déposer |
Un logement loué meublé qui ne fait pas partie de votre habitation personnelle n'entre dans aucun des cas de l'article 1459. Il peut seulement bénéficier, le cas échéant, de l'exonération de cotisation minimum à 5 000 € ou des règles de la première année.
CFE et plusieurs logements meublés
Si vous louez plusieurs logements meublés, vous restez un seul redevable de la CFE. La cotisation minimum est établie une seule fois, au lieu de votre principal établissement. En présence de plusieurs établissements, le BOFiP précise que c'est en principe le lieu de dépôt de la déclaration annuelle de résultats.
Le seuil de 5 000 € qui exonère de la cotisation minimum s'apprécie sur votre chiffre d'affaires ou vos recettes, pendant la période de référence. Dans la plupart des cas, c'est l'avant-dernière année civile précédant celle de l'imposition.
Les exonérations de l'article 1459 s'apprécient logement par logement. Sur la déclaration 1447-C-SD, l'exonération est demandée en indiquant l'adresse précise et le numéro de lot du bien concerné.
Pour le service des impôts compétent, impots.gouv.fr indique : si vous louez plusieurs logements meublés, le SIE compétent est soit celui de votre résidence principale, soit celui du logement qui produit les revenus les plus importants.
Déclaration et échéances
La première année : pas de CFE, puis une base réduite de moitié
L'article 1478 du CGI prévoit que la CFE n'est pas due pour l'année de création de l'établissement. Pour les deux années suivantes, la base d'imposition est calculée d'après les biens dont vous disposiez au 31 décembre de la première année d'activité. Pour la première année d'imposition, cette base est réduite de moitié.
Exemple : une location meublée commencée en 2026 n'est pas soumise à la CFE pour 2026. La première imposition, en 2027, porte sur une base réduite de moitié.
La déclaration initiale 1447-C-SD doit être déposée au plus tard le 31 décembre de l'année de début de la location, auprès du service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend le logement. Les autres formalités de début d'activité sont détaillées dans le guide pour démarrer en LMNP.
À la création de l'activité — la déclaration 1447-C-SD doit être déposée auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant le 31 décembre de l'année de début d'activité. Elle permet d'établir la base d'imposition et de demander, le cas échéant, une exonération.
Chaque année — le paiement de la CFE intervient au plus tard le 15 décembre. L'avis d'imposition est disponible courant novembre depuis l'espace professionnel sur impots.gouv.fr. Au-delà d'un certain seuil, un acompte de 50 % est dû à la mi-juin.
En cas de changement (nouveau bien, cessation, etc.) — il faut déposer une déclaration 1447-M-SD avant le deuxième jour ouvré suivant le 1ᵉʳ mai.
Erreurs fréquentes à éviter
- Oublier la 1447-C-SD l'année du lancement : sans déclaration, l'administration applique d'office la base minimum la plus élevée de la commune.
- Ne pas activer l'espace professionnel sur impots.gouv.fr : l'avis CFE n'est jamais envoyé par courrier, le paiement dématérialisé est obligatoire.
- Confondre CFE et taxe foncière : la taxe foncière est due par le propriétaire du bien ; la CFE est due par l'exploitant de l'activité de location meublée. Au LMNP réel, la CFE fait partie des charges déductibles en LMNP.
- Oublier la déclaration en cas de nouveau bien : l'ajout d'un logement loué en meublé doit être signalé via la 1447-M-SD l'année suivante.