Qu'est-ce que la CFE ?
La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local dû par les personnes — physiques ou morales — qui exercent une activité professionnelle non salariée en France. Avec la CVAE (en extinction progressive), elle compose la Contribution Économique Territoriale (CET), qui a remplacé la taxe professionnelle en 2010.
La CFE est perçue par les communes et intercommunalités. Son taux et sa base minimum varient donc d'un territoire à l'autre.
Qui est concerné en LMNP ?
La location meublée est considérée fiscalement comme une activité commerciale (BIC). Par conséquent, le loueur en meublé — qu'il soit professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) — est en principe redevable de la CFE, dès lors que l'activité de location meublée est exercée.
Cela inclut notamment :
- la location meublée à l'année (résidence principale du locataire) ;
- la location meublée saisonnière (type Airbnb) ;
- la location en résidence services (étudiante, séniors, tourisme).
Certaines situations échappent toutefois à la CFE — voir la section exonérations ci-dessous.
Comment est-elle calculée ?
La CFE est calculée sur la valeur locative cadastrale des biens utilisés pour l'activité, à laquelle on applique le taux voté par la commune.
En location meublée, la valeur locative du bien loué est souvent faible (voire nulle dans certains cas) au regard du barème CFE : c'est alors la base minimum qui s'applique. Elle est fixée chaque année par la collectivité, par tranche de chiffre d'affaires :
| Chiffre d'affaires annuel | Base minimum (fourchette indicative) |
|---|---|
| ≤ 10 000 € | 237 € – 565 € |
| 10 001 € – 32 600 € | 237 € – 1 130 € |
| 32 601 € – 100 000 € | 237 € – 2 374 € |
| 100 001 € – 250 000 € | 237 € – 3 957 € |
| > 250 000 € | 237 € – 7 533 € |
Barème national encadré par l'article 1647 D du CGI, revalorisé chaque année. Le montant exact dépend de la commune où se situe l'activité et de l'année d'imposition.
En pratique, beaucoup de loueurs en meublé acquittent une CFE comprise entre 200 € et 800 € par an.
Exonérations possibles
Les principales exonérations en location meublée sont :
- Première année d'activité : exonération totale pour l'année civile de création.
- CA inférieur à 5 000 € : exonération de la base minimum lorsque le chiffre d'affaires ou les recettes n'excèdent pas 5 000 € sur la période de référence.
- Location ou sous-location d'une partie de la résidence principale : exonérée lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire et que le loyer reste dans des limites raisonnables (BOFiP BOI-IF-CFE-10-30-10-50).
- Locations meublées de tourisme classées et chambres d'hôtes situées dans l'habitation personnelle du loueur : exonérées sauf délibération contraire de la commune.
Ces exonérations ne sont jamais automatiques au-delà de la première année : il faut les demander via la déclaration 1447-C-SD ou 1447-M-SD.
Déclaration et échéances
À la création de l'activité — la déclaration 1447-C-SD doit être déposée auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant le 31 décembre de l'année de début d'activité. Elle permet d'établir la base d'imposition et de demander, le cas échéant, une exonération.
Chaque année — le paiement de la CFE intervient au plus tard le 15 décembre. L'avis d'imposition est disponible courant novembre depuis l'espace professionnel sur impots.gouv.fr. Au-delà d'un certain seuil, un acompte de 50 % est dû à la mi-juin.
En cas de changement (nouveau bien, cessation, etc.) — il faut déposer une déclaration 1447-M-SD avant le deuxième jour ouvré suivant le 1ᵉʳ mai.
Erreurs fréquentes à éviter
- Oublier la 1447-C-SD l'année du lancement : sans déclaration, l'administration applique d'office la base minimum la plus élevée de la commune.
- Ne pas activer l'espace professionnel sur impots.gouv.fr : l'avis CFE n'est jamais envoyé par courrier, le paiement dématérialisé est obligatoire.
- Confondre CFE et taxe foncière : la taxe foncière est due par le propriétaire du bien ; la CFE est due par l'exploitant de l'activité de location meublée.
- Oublier la déclaration en cas de nouveau bien : l'ajout d'un logement loué en meublé doit être signalé via la 1447-M-SD l'année suivante.