L'essentiel en 30 secondes
- Au réel, vous déduisez vos charges réelles, à condition qu'elles soient engagées dans l'intérêt de l'activité et justifiées.
- Certaines dépenses se déduisent immédiatement (charge de l'exercice), d'autres s'amortissent (étalées sur plusieurs années).
- Le capital de l'emprunt ne se déduit jamais — seuls les intérêts.
- La frontière entretien / amélioration / construction détermine si une dépense est déduite ou immobilisée.
- Tout repose sur la conservation des justificatifs.
Le principe de déductibilité
Pour être déductible, une charge doit remplir trois conditions : être engagée dans l'intérêt de l'activité de location, être effectivement payée au cours de l'exercice (le LMNP au réel simplifié fonctionne largement sur une logique de trésorerie), et être justifiée par une pièce.
Une dépense mixte (usage personnel et locatif) ne se déduit qu'au prorata de son usage locatif.
Les charges déductibles immédiatement
Ces dépenses réduisent votre résultat l'année où vous les payez.
| Poste | Précisions |
|---|---|
| Intérêts d'emprunt | Intérêts, assurance emprunteur, frais de dossier et de garantie. Jamais le capital. |
| Taxe foncière | La part à votre charge (hors ordures ménagères récupérées sur le locataire) |
| CFE | La cotisation foncière des entreprises, due par la plupart des loueurs en meublé |
| Assurances | Propriétaire non occupant (PNO), garantie loyers impayés |
| Charges de copropriété | La part non récupérable sur le locataire |
| Frais de gestion | Honoraires d'agence, conciergerie, frais de plateforme (Airbnb, Booking) |
| Frais de comptabilité | Logiciel, honoraires d'expert-comptable |
| Frais de procédure | Frais d'huissier, d'avocat liés à l'activité |
| Petit équipement | Matériel de faible valeur unitaire, déductible directement plutôt qu'amorti |
| Entretien et réparations | Remise en état sans modifier la structure ni ajouter d'élément nouveau |
Un mot sur la CFE : beaucoup de loueurs débutants l'oublient, alors qu'elle est due dès la première année pleine d'activité et parfaitement déductible. Elle fait l'objet de un guide dédié.
Les dépenses qui s'amortissent (et ne se déduisent pas d'un coup)
Certaines dépenses ne sont pas des charges de l'exercice : ce sont des investissements, qui s'étalent via l'amortissement.
- Le bien immobilier lui-même, découpé en composants (structure, façade, installations, agencements).
- Le mobilier et l'électroménager.
- Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement, et les gros travaux d'amélioration qui ajoutent un élément nouveau ou augmentent la valeur du bien.
La logique : ce qui remet en état se déduit tout de suite ; ce qui transforme ou ajoute s'amortit.
Cette frontière est la source d'erreur la plus fréquente au réel. En cas de doute sur des travaux importants, la question se pose avant les travaux, pas au moment de la déclaration.
Pour le détail du mécanisme, voir notre guide dédié à l'amortissement en LMNP.
Ce qui ne se déduit jamais
- Le capital de l'emprunt. Seuls les intérêts et l'assurance sont déductibles. C'est l'erreur numéro un.
- Vos propres heures de travail. Le temps que vous passez à gérer le bien n'est pas une charge.
- La part personnelle d'une dépense à usage mixte.
- Au micro-BIC, aucune de ces charges ne se déduit : l'abattement forfaitaire est réputé tout couvrir.
Le cas des frais d'acquisition
Frais de notaire, droits d'enregistrement, frais d'agence à l'achat : vous avez le choix, exercé au début et applicable durablement.
- Déduction immédiate : tout en charges la première année.
- Intégration au prix de revient : ils s'amortissent avec le bien.
La déduction immédiate crée un gros déficit d'exploitation la première année (reportable 10 ans), utile si vous avez d'autres BIC non professionnels à effacer. L'intégration lisse l'avantage sur la durée. À décider selon votre situation.
Les frais de début d'activité
Les dépenses engagées avant le lancement de la location — dans une limite raisonnable et sous conditions — peuvent être prises en compte au titre du premier exercice : diagnostics, premiers travaux de mise en location, frais d'ameublement initial. Conservez scrupuleusement ces justificatifs : ils sont souvent contestés faute de preuve.
La règle d'or : les justificatifs
Aucune charge n'est déductible sans preuve. En cas de contrôle, l'administration ne demande pas votre déclaration : elle demande les pièces.
Conservez, par exercice :
- les factures (à votre nom ou au nom de l'activité) ;
- les tableaux d'amortissement de vos emprunts ;
- les avis de taxe foncière et de CFE ;
- les relevés de charges de copropriété ;
- les justificatifs bancaires des paiements.
Le délai de reprise de l'administration se compte en années. Conservez les pièces liées à un bien jusqu'à plusieurs années après sa revente — elles servent aussi au calcul de la plus-value.