Quelles sont les charges déductibles en LMNP réel ? Au régime réel, vous déduisez de vos loyers les charges engagées dans l'intérêt de votre location meublée, effectives et justifiées : intérêts d'emprunt, assurance de l'emprunt exigée par la banque, assurance propriétaire non occupant, taxe foncière, CFE, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, honoraires, travaux d'entretien et de réparation. Le bien, le mobilier et les travaux d'amélioration ne se déduisent pas : ils s'amortissent. Le capital de l'emprunt n'est jamais déductible. Au LMNP micro-BIC, aucune charge réelle ne se déduit : un abattement forfaitaire les remplace toutes.
L'essentiel en 30 secondes
- Au réel, vous déduisez vos charges réelles, à condition qu'elles soient engagées dans l'intérêt de l'activité et justifiées.
- Certaines dépenses se déduisent immédiatement (charge de l'exercice), d'autres s'amortissent (étalées sur plusieurs années).
- Le capital de l'emprunt ne se déduit jamais — seuls les intérêts.
- La frontière entretien / amélioration / construction détermine si une dépense est déduite ou immobilisée.
- Tout repose sur la conservation des justificatifs.
Le principe de déductibilité
Pour être déductible, une charge doit remplir trois conditions : être exposée dans l'intérêt direct de l'activité de location (ou se rattacher à sa gestion normale), correspondre à une charge effective appuyée de justificatifs suffisants, et être rattachée à l'exercice au cours duquel elle a été engagée.
Une dépense mixte (usage personnel et locatif) ne se déduit qu'au prorata de son usage locatif.
Tableau récapitulatif : déductible, amorti ou non déductible
Ce tableau vaut pour le LMNP réel. Au LMNP micro-BIC, aucune de ces charges ne se déduit.
| Charge | Traitement | Remarque |
|---|---|---|
| Intérêts d'emprunt | Déductible l'année de la dépense | Seuls les intérêts : le remboursement du capital n'est jamais une charge. L'emprunt doit financer l'activité. |
| Capital de l'emprunt | Non déductible | Le bien financé s'amortit ; le remboursement du capital, lui, ne se déduit pas. |
| Assurance emprunteur | Déductible l'année de la dépense | Lorsque le contrat de prêt l'exige : elle est alors traitée comme une charge financière, au même titre que les intérêts. |
| Assurance propriétaire non occupant (PNO) | Déductible l'année de la dépense | Prime couvrant les risques sur le bien inscrit à l'actif et la responsabilité civile. |
| Taxe foncière | Déductible l'année de la dépense | Pour le bien inscrit à l'actif. |
| CFE | Déductible l'année de la dépense | Voir notre guide de la CFE en LMNP. |
| Charges de copropriété non récupérables | Déductible l'année de la dépense | Part courante restant à votre charge. La part refacturée au locataire n'est pas une charge pour vous. Les appels de fonds pour travaux suivent la règle des travaux. |
| Frais de gestion et d'agence (location) | Déductible l'année de la dépense | Honoraires de gestion locative, commissions de mise en location, commissions de plateforme. |
| Frais de comptabilité | Déductible l'année de la dépense | Honoraires d'expert-comptable, abonnement à un logiciel. |
| Travaux d'entretien et de réparation | Déductible l'année de la dépense | Maintien en état, sans prolonger notablement la durée d'utilisation ni augmenter la valeur du bien. Voir travaux : charge ou immobilisation. |
| Travaux d'amélioration, d'agrandissement, de construction | Amorti | Dépenses qui augmentent la valeur du bien ou prolongent notablement sa durée d'utilisation. |
| Achat du bien (hors terrain) | Amorti | Inscrit à l'actif. Voir l'amortissement en LMNP et la valeur d'entrée à l'actif. |
| Mobilier et électroménager | Amorti | Inscrit à l'actif et amorti. |
| Frais d'acquisition (droits de mutation, frais de notaire, commission d'agence à l'achat) | Au choix : déductible l'année de l'achat, ou ajouté au prix de revient et amorti | Option irrévocable, qui s'applique à toutes vos immobilisations. |
| Cotisations professionnelles | Déductible l'année de la dépense | Cotisations à un groupement ou une organisation professionnelle, versées dans l'intérêt de l'activité. |
| Frais de déplacement | Déductible l'année de la dépense | Uniquement les trajets professionnels (état des lieux, suivi de travaux), justifiés. Si un trajet mêle usage personnel et professionnel, seule la part professionnelle se déduit. |
| Frais d'actes et de contentieux | Déductible l'année de la dépense | Huissier, avocat, frais d'actes liés à la location. |
| Part personnelle d'une dépense mixte | Non déductible | Seule la part liée à la location se déduit. |
| Votre temps de gestion | Non déductible | Le temps passé par l'exploitant n'est pas une charge. |
À noter : l'amortissement déductible chaque année est plafonné. Il ne peut pas dépasser les loyers diminués des autres charges ; l'excédent est reporté sans limite de durée. Les charges du tableau, elles, ne sont pas plafonnées de cette façon.
Les charges déductibles immédiatement
Ces dépenses réduisent votre résultat l'année où vous les payez.
Un mot sur la CFE : beaucoup de loueurs débutants l'oublient, alors qu'elle est due dès la première année pleine d'activité et parfaitement déductible. Elle fait l'objet de un guide dédié.
Les dépenses qui s'amortissent (et ne se déduisent pas d'un coup)
Certaines dépenses ne sont pas des charges de l'exercice : ce sont des investissements, qui s'étalent via l'amortissement.
- Le bien immobilier lui-même, découpé en composants (structure, façade, installations, agencements).
- Le mobilier et l'électroménager.
- Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement, et les gros travaux d'amélioration qui ajoutent un élément nouveau ou augmentent la valeur du bien.
Le prix d'acquisition du bien ne se déduit pas : il s'inscrit à l'actif, voir notre guide sur la valeur d'entrée à l'actif d'un bien LMNP.
La logique : ce qui remet en état se déduit tout de suite ; ce qui transforme ou ajoute s'amortit.
Cette frontière est la source d'erreur la plus fréquente au réel. En cas de doute sur des travaux importants, la question se pose avant les travaux, pas au moment de la déclaration.
Pour le détail du mécanisme, voir notre guide dédié à l'amortissement en LMNP.
Ce qui ne se déduit jamais
- Le capital de l'emprunt. Seuls les intérêts et l'assurance sont déductibles. C'est l'erreur numéro un.
- Vos propres heures de travail. Le temps que vous passez à gérer le bien n'est pas une charge.
- La part personnelle d'une dépense à usage mixte.
- Au LMNP micro-BIC, aucune charge réelle ne se déduit. Le résultat imposable est égal aux recettes diminuées d'un abattement forfaitaire, qui représente la totalité des charges et est réputé tenir compte de l'amortissement. Si vos charges réelles sont élevées, comparez les deux régimes : micro-BIC ou réel.
Les erreurs fréquentes
- Déduire toute la mensualité du crédit. Seuls les intérêts et l'assurance exigée par le prêteur se déduisent. Le capital, jamais.
- Passer en charges des travaux d'amélioration. Une dépense qui augmente la valeur du bien ou prolonge notablement sa durée d'utilisation s'amortit. Voir travaux : charge ou immobilisation.
- Déduire les meubles d'un coup. Le mobilier s'inscrit à l'actif et s'amortit.
- Oublier la CFE ou la déclarer au mauvais endroit. Elle se déduit au réel. Voir la CFE en LMNP.
- Croire que l'amortissement crée un déficit. L'amortissement est plafonné : l'excédent est reporté, il ne crée pas de déficit. Voir l'amortissement en LMNP.
- Imputer un déficit LMNP sur ses salaires ou d'autres revenus. Le déficit de location meublée non professionnelle ne s'impute que sur les bénéfices de cette même activité, pendant dix ans. Voir le déficit en LMNP.
- Déduire des charges au micro-BIC. Au LMNP micro-BIC, l'abattement forfaitaire remplace toutes les charges. Pour comparer les deux régimes, voir micro-BIC ou réel.
- Déduire une dépense sans justificatif. Une charge non appuyée de justifications suffisantes n'est pas déductible.
Le cas des frais d'acquisition
Frais de notaire, droits d'enregistrement, frais d'agence à l'achat : vous avez le choix, exercé au début et applicable durablement.
- Déduction immédiate : tout en charges la première année.
- Intégration au prix de revient : ils s'amortissent avec le bien.
La déduction immédiate peut créer un déficit la première année. En LMNP, ce déficit ne s'impute que sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes, jamais sur vos autres revenus. L'incorporation au prix de revient étale l'effet sur la durée d'amortissement. Ce choix est irrévocable et vaut pour toutes vos immobilisations : selon votre situation, rapprochez-vous d'un expert-comptable. Voir aussi notre guide sur le déficit en LMNP.
Trois exemples chiffrés
Les montants ci-dessous sont fictifs et purement illustratifs. Ils montrent le mécanisme, pas un calcul d'impôt.
Exemple 1 : la mensualité de crédit
Votre mensualité est de 900 € : 600 € de capital, 250 € d'intérêts et 50 € d'assurance emprunteur exigée par la banque.
- Payé sur l'année : 900 € × 12 = 10 800 €.
- Déductible : (250 € + 50 €) × 12 = 3 600 €.
- Non déductible : le capital, soit 600 € × 12 = 7 200 €.
Le tableau d'amortissement du prêt fournit cette répartition, mois par mois.
Exemple 2 : une année type, avec le plafond de l'amortissement
Loyers encaissés sur l'année : 9 000 €.
| Charge | Montant |
|---|---|
| Intérêts et assurance emprunteur | 2 000 € |
| Taxe foncière | 900 € |
| Charges de copropriété non récupérables | 700 € |
| CFE | 300 € |
| Assurance PNO | 150 € |
| Frais de comptabilité | 400 € |
| Réparation d'un chauffe-eau à l'identique | 2 050 € |
| Total des charges | 6 500 € |
Résultat avant amortissement : 9 000 € − 6 500 € = 2 500 €.
L'amortissement calculé pour l'année (bien et mobilier) est de 4 000 €. Il n'est déductible que dans la limite de 2 500 €. Le résultat imposable est donc nul, et les 1 500 € restants sont reportés sur les années suivantes. Pour la différence entre ce report et un déficit, voir le déficit en LMNP.
Exemple 3 : les frais d'acquisition
Vous achetez un studio et payez 7 000 € de frais de notaire et droits de mutation.
- Option « charges » : les 7 000 € sont déduits sur l'exercice de l'achat.
- Option « prix de revient » : les 7 000 € s'ajoutent à la valeur du bien à l'actif et sont amortis avec lui, sur plusieurs années.
Le total déduit à terme est comparable ; c'est le rythme qui change. L'option choisie vaut pour toutes vos immobilisations et ne se change pas ensuite. Selon votre situation, rapprochez-vous d'un expert-comptable.
Les frais de début d'activité
Les dépenses engagées avant le lancement de la location — dans une limite raisonnable et sous conditions — peuvent être prises en compte au titre du premier exercice : diagnostics, premiers travaux de mise en location, frais d'ameublement initial. Conservez scrupuleusement ces justificatifs : ils sont souvent contestés faute de preuve.
La règle d'or : les justificatifs
Aucune charge n'est déductible sans preuve. En cas de contrôle, l'administration ne demande pas votre déclaration : elle demande les pièces.
Conservez, par exercice :
- les factures (à votre nom ou au nom de l'activité) ;
- les tableaux d'amortissement de vos emprunts ;
- les avis de taxe foncière et de CFE ;
- les relevés de charges de copropriété ;
- les justificatifs bancaires des paiements.
Le délai de reprise de l'administration se compte en années. Conservez les pièces liées à un bien jusqu'à plusieurs années après sa revente — elles servent aussi au calcul de la plus-value.