L'essentiel en 30 secondes
Avant d'opter, comparez les deux régimes dans notre comparatif SCI à l'IR ou à l'IS.
- L'option à l'IS se notifie avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel elle doit s'appliquer.
- Elle peut aussi être tacite : déposer une liasse IS vaut option, même sans courrier.
- Depuis 2019, une fenêtre de renonciation existe pendant les premiers exercices suivant l'option. Passé ce délai, elle est irrévocable.
- Le changement de régime est traité comme une cessation d'entreprise : il a un coût fiscal propre, à anticiper.
- Renoncer coûte, en principe, aussi cher que d'avoir opté. Il n'y a pas d'aller-retour gratuit.
Pourquoi cette décision n'est pas comme les autres
La plupart des choix fiscaux se corrigent l'année suivante. Celui-ci non.
Une SCI à l'IS ne tient pas la même comptabilité, ne dépose pas la même déclaration, n'amortit pas les mêmes actifs, et surtout ne sera pas taxée de la même façon le jour de la revente. En optant, vous ne changez pas un taux : vous changez la nature juridique du revenu, et vous renoncez à l'exonération progressive de plus-value dont bénéficient les particuliers.
D'où la seule règle qui compte : on ne prend jamais l'option à l'IS sans avoir simulé la revente.
Comment l'option se prend
La voie expresse : la notification
L'option se notifie au service des impôts des entreprises dont dépend la société. Elle doit être formulée avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel elle doit produire ses effets.
Traduction pour une SCI qui clôture au 31 décembre : pour être à l'IS sur l'exercice 2027, l'option doit être notifiée avant le 31 mars 2027.
La notification est adressée au service des impôts du lieu du principal établissement de la société. Selon le BOFiP, elle doit indiquer :
- la désignation de la société et l'adresse de son siège social ;
- les nom, prénom et adresse de chacun des associés ;
- la répartition du capital social entre les associés.
Elle est signée dans les conditions prévues par les statuts. Si les statuts ne prévoient rien, elle doit être signée par tous les associés.
L'option peut aussi être exercée lors de la déclaration de création ou de modification de la société, en cochant la case prévue à cet effet dans le formulaire. En revanche, la seule mention de l'option dans les statuts ne suffit pas : le Conseil d'État l'a jugé en 2011 pour des SCI qui avaient opté dans leurs statuts sans cocher la case ni notifier l'option.
La voie détournée : l'option tacite
Il n'est pas nécessaire d'avoir envoyé un courrier pour être à l'IS. Le fait de déposer une déclaration de résultats sous le régime de l'IS (une 2065-SD accompagnée de sa liasse) vaut option, dès lors que ce comportement est sans ambiguïté.
C'est une source de mauvaises surprises : une SCI dont le comptable a « logiquement » déposé une liasse IS parce que la société faisait du meublé peut se retrouver à l'IS de manière parfaitement valable, sans qu'aucun associé n'ait jamais pris de décision consciente.
La voie subie : le basculement de plein droit
Une SCI peut aussi devenir passible de l'IS sans option, si elle loue en meublé au-delà de la tolérance : voir SCI et location meublée.
Enfin, une SCI qui exerce une activité commerciale — la location meublée au premier chef — passe à l'IS sans option du tout, par le simple jeu de l'article 206-2 du CGI. Il n'y a rien à notifier : le régime change de lui-même.
→ Voir notre guide : SCI et location meublée, le basculement automatique à l'IS.
Le prix d'entrée : le changement de régime est une cessation
C'est le point que les comparateurs en ligne oublient systématiquement.
Fiscalement, le passage de l'IR à l'IS est assimilé à une cessation d'entreprise. Cela signifie, en principe, l'imposition immédiate :
- des bénéfices non encore taxés ;
- des plus-values latentes sur les éléments d'actif — c'est-à-dire l'écart entre la valeur réelle de vos immeubles et leur prix d'acquisition.
Sur un immeuble acheté 200 000 € et qui en vaut 350 000 € au jour de l'option, la plus-value latente est de 150 000 €. Sans mécanisme d'atténuation, vous seriez imposé sur un gain que vous n'avez jamais encaissé.
Pour la suite, le calcul de la plus-value à la revente change aussi : voir plus-value en SCI à l'IR et à l'IS.
Une fois à l'IS, l'immeuble s'amortit par composants : voir notre guide de l'amortissement en SCI.
Des mécanismes d'atténuation existent précisément pour éviter cette absurdité. Ils ne sont ni automatiques ni universels : ils supposent notamment que les valeurs des actifs ne soient pas modifiées lors de l'inscription au bilan, et que l'imposition future reste possible sous le nouveau régime.
C'est le point le plus technique de toute l'opération, et celui qui justifie à lui seul de ne pas opter sans avis professionnel préalable. Une option mal préparée peut déclencher une imposition immédiate à cinq chiffres.
La fenêtre de renonciation : ce que la loi de 2019 a changé
Jusqu'en 2018, l'option à l'IS était irrévocable, point final. Beaucoup de SCI se sont retrouvées enfermées dans un régime choisi à la légère.
Depuis, une possibilité de renonciation a été ouverte (art. 239 du CGI) : une société qui a opté peut revenir à l'impôt sur le revenu, pendant les premiers exercices suivant l'option. La fenêtre est courte — elle se referme au cours du cinquième exercice qui suit celui de l'option — et se calcule au jour près.
Trois choses à comprendre :
- Ce n'est pas une période d'essai. Renoncer ne remet pas les compteurs à zéro : le retour à l'IR est lui aussi traité comme une cessation d'entreprise, avec les mêmes conséquences fiscales, et vous aurez amorti entre-temps.
- La renonciation est définitive, elle aussi. Une société qui renonce ne peut plus jamais opter à nouveau pour l'IS.
- Passé la fenêtre, c'est terminé. Le régime IS s'installe pour la durée de vie de la société.
Renonciation à l'option IS : la date limite exacte
La renonciation obéit à deux bornes fixées par l'article 239 du CGI.
- Une date limite chaque année. La renonciation doit être notifiée au plus tard à la fin du mois qui précède la date limite de versement du premier acompte d'impôt sur les sociétés de l'exercice auquel elle doit s'appliquer. Dans l'exemple donné par le BOFiP, pour une société qui clôture au 31 décembre, ce premier acompte est dû le 15 mars : la renonciation doit donc être notifiée avant la fin février.
- Une limite dans le temps. La renonciation n'est possible que jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel l'option a été exercée. Sans renonciation dans ce délai, l'option devient irrévocable.
Exemple (transposé de celui du BOFiP) : une SCI clôturant au 31 décembre opte pour l'IS au titre de l'exercice 2027. Elle peut renoncer au plus tard pour l'exercice 2032, par une notification envoyée avant la fin février 2032. Passé cette date, l'option est irrévocable.
Comment notifier la renonciation
La renonciation est adressée au service des impôts auprès duquel la société dépose sa déclaration de résultats, sur papier libre ou par voie dématérialisée (messagerie de l'espace professionnel, par exemple). Elle indique :
- la dénomination sociale ;
- le lieu du siège et, s'il est différent, celui du principal établissement ;
- l'exercice à compter duquel la renonciation s'applique.
Une société qui a renoncé ne peut plus opter à nouveau pour l'IS.
Pour un exercice qui ne coïncide pas avec l'année civile, la date du premier acompte change : selon votre situation, rapprochez-vous d'un expert-comptable pour vérifier le décompte.
Le calendrier type d'une option bien préparée
Pour une SCI clôturant au 31 décembre, qui souhaite être à l'IS à compter du 1er janvier de l'année N :
| Quand | Quoi |
|---|---|
| Année N−1, été | Simulation à 10, 20 et 25 ans, revente incluse. Comparaison IR / IS sur le cash net final, pas sur l'impôt annuel. |
| Année N−1, automne | Évaluation des plus-values latentes sur les immeubles. Chiffrage du coût du changement de régime. |
| Année N−1, fin | Décision. Vérification de la rédaction des statuts et des règles de majorité (l'option engage le patrimoine des associés : la majorité requise n'est pas toujours celle qu'on croit). |
| Année N, janvier – mars | Notification au SIE. Date butoir : 31 mars. |
| Dans les 60 jours suivant l'option | Dépôt de la déclaration de résultat du dernier exercice relevant de l'IR (déclaration 2072) et du bilan d'ouverture du premier exercice à l'IS. Le délai court à compter de la date d'envoi de la notification. Si l'option a été notifiée avant le début de l'exercice, il court à compter du premier jour de cet exercice. |
| Année N, dès janvier | Bascule de la comptabilité en comptabilité commerciale : bilan d'ouverture, inscription des immeubles, découpage en composants, plan d'amortissement. |
| Année N+1, printemps | Premier dépôt : 2065-SD + liasse 2050 à 2059. |
Le point souvent négligé : la comptabilité doit être commerciale dès le premier jour de l'exercice. On ne rattrape pas douze mois de bilan en avril.
Trois signaux qui doivent vous faire renoncer à l'option
- Vous envisagez de revendre dans moins de 15 ans. L'IS vous fera perdre les abattements pour durée de détention et vous fera réintégrer les amortissements. Le gain annuel ne compensera pas.
- Vous avez besoin des loyers pour vivre. L'IS n'a d'intérêt que si la trésorerie reste dans la société. Si vous la sortez chaque année en dividendes, vous ajoutez 30 % de flat tax par-dessus l'IS.
- Les plus-values latentes sont déjà importantes. Le coût du changement de régime peut à lui seul annuler des années d'économie d'impôt.
À l'inverse, l'option se défend quand la détention est très longue, la trésorerie réinvestie, la transmission prévue par donation de parts plutôt que par vente de l'immeuble.