L'essentiel en 30 secondes
- SCI à l'IR → plus-value des particuliers : 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, mais des abattements pour durée de détention qui mènent à l'exonération totale (22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
- SCI à l'IS → plus-value professionnelle : calculée sur la valeur nette comptable, donc amortissements réintégrés, aucun abattement, imposée à l'IS.
- Sur un même immeuble, l'écart entre les deux régimes se chiffre couramment en dizaines de milliers d'euros.
- L'IS reste défendable — mais seulement si vous ne revendez pas.
Le régime IR : la plus-value du particulier
Quand une SCI à l'IR cède un immeuble, les associés relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers. Exactement comme s'ils avaient détenu le bien en direct.
Le calcul
Plus-value brute = prix de cession − prix d'acquisition majoré
Le prix d'acquisition n'est pas le prix nu. Il peut être majoré :
- des frais d'acquisition, pour leur montant réel justifié ou pour un forfait de 7,5 % ;
- des travaux, pour leur montant réel justifié ou, après 5 ans de détention, pour un forfait de 15 % du prix d'acquisition — même si vous n'avez fait aucun travaux.
Ces forfaits sont un vrai levier : sur un bien acheté 250 000 € et détenu plus de 5 ans, le prix d'acquisition majoré atteint automatiquement 250 000 + 18 750 (7,5 %) + 37 500 (15 %) = 306 250 €, sans un seul justificatif.
Les abattements pour durée de détention
C'est le cœur du dispositif, et ils s'appliquent différemment à l'impôt et aux prélèvements sociaux :
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6ᵉ à 21ᵉ année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22ᵉ année | 4 % | 1,60 % |
| 22 ans révolus | Exonération totale | reste ~8,25 % taxé |
| 23ᵉ à 30ᵉ année | — | 9 % par an |
| 30 ans révolus | — | Exonération totale |
Les taux
- 19 % d'impôt sur le revenu sur la plus-value nette après abattement ;
- 17,2 % de prélèvements sociaux, sur une base abattue différemment ;
- une surtaxe progressive de 2 % à 6 % si la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
Le régime IS : la plus-value professionnelle
Ici, tout change.
Le calcul
Plus-value = prix de cession − valeur nette comptable
Et la valeur nette comptable, c'est le prix d'acquisition moins tous les amortissements que vous avez déduits depuis le début.
Il n'y a :
- aucun abattement pour durée de détention ;
- aucun forfait travaux ou frais ;
- aucune exonération, quelle que soit la durée.
La plus-value est un produit d'exploitation ordinaire, imposé au taux normal de l'IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà. Sur une plus-value significative, vous serez à 25 %.
Et ce n'est pas fini : pour récupérer le produit de la vente dans votre patrimoine personnel, il faut le distribuer en dividendes → flat tax de 30 % par-dessus.
Le même immeuble, les deux calculs
Prenons une hypothèse volontairement neutre.
Scénario A — SCI à l'IR
Prix d'acquisition majoré : 300 000 + 22 500 (frais forfaitaires 7,5 %) + 45 000 (travaux forfaitaires 15 %) = 367 500 €
Plus-value brute : 450 000 − 367 500 = 82 500 €
Impôt sur le revenu : après 25 ans, l'abattement IR est de 100 % → exonération totale. Impôt : 0 €.
Prélèvements sociaux : après 25 ans, l'abattement est d'environ 55 % → base taxable ≈ 37 000 €, à 17,2 % → environ 6 400 €.
Total : ~6 400 €. (La surtaxe ne s'applique pas, la plus-value imposable étant sous le seuil.)
Scénario B — SCI à l'IS
Valeur nette comptable : 300 000 − 165 000 = 135 000 €
Plus-value taxable : 450 000 − 135 000 = 315 000 €
IS : environ 42 500 € à 15 % (6 375 €) + 272 500 € à 25 % (68 125 €) → environ 74 500 €.
Reste dans la société après IS : environ 375 500 €.
Flat tax si vous sortez le cash : 30 % → environ 112 600 € supplémentaires.
Total pour récupérer l'argent : ~187 000 €.
L'écart
| SCI à l'IR | SCI à l'IS | |
|---|---|---|
| Plus-value taxable | 82 500 € | 315 000 € |
| Impôt à la sortie | ~6 400 € | ~187 000 € |
Un écart de l'ordre de 180 000 € sur le même immeuble.
Alors l'IS est-il une erreur ? Non — mais il faut être honnête sur la contrepartie
Ce calcul ne montre qu'une face. L'autre, c'est que pendant 25 ans, la SCI à l'IS a économisé de l'impôt chaque année grâce à l'amortissement.
Sur la base de l'exemple : environ 165 000 € d'amortissements déduits, à un taux moyen d'IS de 15–25 %, soit un report d'imposition de l'ordre de 30 000 à 40 000 €, encaissé progressivement et réinvesti. Là où la SCI à l'IR, elle, a payé son impôt foncier au barème (souvent 30 à 45 % + 17,2 %) sur un résultat qu'elle n'a parfois même pas touché.
L'arbitrage réel n'est donc pas « IS = cher, IR = pas cher ». Il est :
La réponse dépend de trois variables, et de trois seulement :
- Revendez-vous ? Si la réponse est non — transmission par donation de parts, détention perpétuelle — la plus-value ne se matérialise jamais, et tout l'argument ci-dessus tombe. L'IS gagne largement.
- Réinvestissez-vous vraiment la trésorerie ? Si l'argent dort sur le compte de la SCI, l'avantage de trésorerie ne produit rien, et vous payez la plus-value à la sortie pour rien.
- Quelle est votre tranche marginale ? À 11 %, l'IR est imbattable. À 45 %, l'IS mérite le calcul.
Le cas particulier : la cession de parts plutôt que d'immeuble
Un réflexe souvent évoqué : plutôt que de vendre l'immeuble, vendre les parts de la SCI.
- En SCI à l'IR, les parts sont assimilées à des biens immobiliers : la cession relève du même régime de plus-value immobilière des particuliers, avec ses abattements. Il n'y a donc pas d'échappatoire, mais pas de pénalité non plus.
- En SCI à l'IS, la cession de parts relève des plus-values sur valeurs mobilières (flat tax de 30 %), calculée sur le prix d'acquisition des parts. Cela peut sembler intéressant, mais l'acheteur reprend une société portant un immeuble amorti à faible valeur nette comptable, avec une plus-value latente énorme — il le déduira du prix. La décote est réelle, et c'est vous qui la payez.
Il n'y a pas de tour de passe-passe. C'est précisément pour cela que la décision IR / IS doit être prise à l'achat, pas à la revente.
Ce qu'il faut retenir
- La plus-value est le poste d'arbitrage n°1 entre IR et IS. Tout comparatif qui l'ignore est incomplet.
- À l'IS, l'amortissement est un report d'impôt, pas une économie. Il vous est repris intégralement à la vente.
- L'IR récompense la détention longue suivie d'une revente. L'IS récompense la détention perpétuelle avec réinvestissement.
- Le critère de décision n'est ni votre TMI ni le taux d'IS : c'est « est-ce que je revendrai un jour ? »