L'essentiel en 30 secondes
- L'amortissement traduit l'usure comptable d'un actif. C'est une charge sans décaissement.
- Il existe à l'IS (et en location meublée au réel). Une SCI à l'IR ne déduit pas d'amortissement, sauf exception ouverte en 2026 pour certains logements loués nus.
- Le terrain n'est jamais amortissable. Il faut donc le ventiler et l'écarter.
- L'immeuble se découpe en composants (structure, façade, toiture, installations, agencements), amortis sur des durées différentes.
- L'amortissement est obligatoire, même en déficit.
- Il n'efface pas l'impôt : il le décale jusqu'à la revente, où il est réintégré.
Le principe : une charge qui ne sort pas de la caisse
Une SCI à l'IS achète un immeuble 300 000 €. Elle ne peut pas déduire ces 300 000 € d'un coup : l'immeuble n'est pas une dépense, c'est un actif. En revanche, elle peut constater chaque année sa dépréciation comptable — l'amortissement — et la passer en charge.
L'effet est spectaculaire sur le résultat fiscal :
La société a bien encaissé 9 000 € de cash. Elle n'est imposée que sur 800 €. C'est tout l'intérêt de l'IS pour un investisseur en phase de constitution de patrimoine.
Mais retenez la phrase suivante, parce que le reste de cet article y revient : ces 8 200 € ne disparaissent pas. Ils vous seront repris à la revente.
Étape 1 : sortir le terrain
Le terrain ne s'use pas. Il n'est donc jamais amortissable. Avant tout calcul, il faut ventiler le prix d'acquisition entre :
- la quote-part terrain (non amortissable) ;
- la quote-part construction (amortissable).
Il n'existe pas de pourcentage officiel unique. La ventilation doit être justifiable et repose en pratique sur plusieurs méthodes admises : la valeur vénale du terrain par comparaison avec des transactions locales, la reconstitution du coût de la construction, ou à défaut les données de l'acte notarié.
Les ordres de grandeur observés vont d'environ 10 % en zone rurale à plus de 30 % en zone tendue, où le foncier pèse lourd. Une ventilation à 10 % pour un appartement parisien sera difficile à défendre.
Étape 2 : découper l'immeuble en composants
On n'amortit pas un immeuble comme un bloc. La comptabilité impose de le décomposer : les éléments qui ont une durée d'utilisation différente s'amortissent séparément.
Le découpage usuel pour un immeuble d'habitation :
| Composant | Part indicative de la construction | Durée usuelle |
|---|---|---|
| Gros œuvre / structure | 50 – 60 % | 40 à 80 ans |
| Façade / étanchéité | 5 – 15 % | 20 à 30 ans |
| Installations générales et techniques (électricité, plomberie, chauffage, ascenseur) | 15 – 25 % | 15 à 25 ans |
| Agencements et aménagements intérieurs | 10 – 15 % | 10 à 15 ans |
| Mobilier (si meublé) | — | 5 à 10 ans |
Ces valeurs sont indicatives, pas réglementaires. Elles doivent être adaptées à l'immeuble réel : un immeuble haussmannien rénové et une résidence des années 1970 n'ont ni la même répartition ni les mêmes durées.
L'amortissement est linéaire : chaque composant se déprécie d'une fraction constante de sa valeur, chaque année, sur sa durée.
Étape 3 : les frais d'acquisition, un choix à faire une fois
Droits d'enregistrement, émoluments du notaire, frais d'agence : vous avez une option, exercée lors du premier exercice et applicable à toutes les acquisitions ultérieures.
- Les passer en charge immédiatement : gros coup de déduction la première année, mais un seul.
- Les intégrer au prix de revient : ils rejoignent les composants et s'amortissent avec eux, étalés sur des décennies.
Le premier choix soulage l'année d'achat. Le second lisse. Comme l'option est globale et durable, elle mérite d'être décidée avec un professionnel, pas au fil de l'eau.
Étape 4 : les travaux
Une fois l'immeuble à l'actif, tout ne se traite pas de la même façon :
- Entretien et réparation courants (peinture, remplacement d'un robinet) → charge de l'exercice, déductible immédiatement.
- Remplacement d'un composant identifié (réfection de toiture, changement de la chaudière collective) → immobilisation d'un nouveau composant, amorti sur sa durée, l'ancien étant sorti de l'actif.
- Travaux de construction, reconstruction, agrandissement → immobilisation, amortie.
C'est plus favorable qu'en revenus fonciers, où les travaux de construction ne sont jamais déductibles. À l'IS, ils finissent par se déduire — lentement.
L'amortissement est obligatoire, même en déficit
C'est une différence majeure avec le LMNP.
En location meublée au réel, l'amortissement excédentaire est tunnelisé (article 39 C du CGI) : la fraction qui ferait basculer le résultat en déficit est mise en réserve et reportée sans limite de durée. Le déficit ne peut pas naître de l'amortissement.
En SCI à l'IS, cette tunnellisation ne s'applique pas. L'amortissement se déduit normalement, il peut créer un déficit, et ce déficit est reportable en avant sur les bénéfices futurs de la société, sans limitation de durée (sous réserve des règles de plafonnement applicables aux gros montants).
En contrepartie, l'amortissement n'est pas facultatif : la société doit constater au minimum l'amortissement linéaire cumulé depuis l'acquisition (art. 39 B du CGI). On ne « saute » pas une année d'amortissement pour éviter un déficit. L'amortissement non comptabilisé dans les délais est définitivement perdu comme charge, tout en restant réintégré à la revente. C'est le pire des deux mondes.
Et en SCI à l'IR ?
Une SCI à l'IR ne relève pas des règles comptables de l'IS. Ses loyers de location nue sont des revenus fonciers. Le résultat se calcule selon l'article 31 du CGI : loyers encaissés moins charges de la propriété. Dans ce régime, il n'y a en principe pas d'amortissement du bien.
Ce qui se déduit à la place
L'article 31 du CGI fixe la liste des charges déductibles. Le BOFiP les regroupe ainsi :
- les frais d'administration et de gestion ;
- les indemnités d'éviction et frais de relogement ;
- les dépenses de réparation et d'entretien ;
- les dépenses d'amélioration des locaux d'habitation ;
- les charges récupérables que le propriétaire n'a pas pu récupérer au départ du locataire ;
- les impôts à la charge du propriétaire, comme la taxe foncière ;
- les primes d'assurance ;
- les provisions pour charges de copropriété ;
- les intérêts et frais d'emprunt contractés pour acquérir, conserver, construire, réparer ou améliorer le bien.
Ces charges se déduisent directement des loyers. Il n'y a pas de découpage en composants ni d'étalement sur plusieurs décennies. Pour déclarer ces charges, voir notre guide de la déclaration 2072.
Ce qui ne se déduit pas
Le prix d'achat de l'immeuble ne se déduit pas. Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont pas non plus déductibles en principe. En revanche, lorsqu'ils n'ont pas été déduits, ils sont pris en compte dans le calcul de la plus-value à la revente.
L'exception de 2026 : une déduction au titre de l'amortissement
Depuis la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), l'article 31 du CGI prévoit, sur option, une déduction au titre de l'amortissement pour certains logements loués nus. Elle s'applique aussi lorsque le logement appartient à une société non soumise à l'IS, donc à une SCI à l'IR. Les principales conditions sont les suivantes :
- le logement est situé dans un bâtiment d'habitation collectif ;
- il est acquis neuf ou en état futur d'achèvement, ou il fait l'objet de travaux de réhabilitation ;
- l'acquisition intervient entre le lendemain de la publication de la loi et le 31 décembre 2028 ;
- il est loué nu, en résidence principale, pendant au moins neuf ans, avec des plafonds de loyer et de ressources ;
- en société, les associés s'engagent à conserver leurs parts pendant toute la durée de location ;
- le logement ne peut pas être loué à un associé ou à un membre de son foyer fiscal.
La déduction est plafonnée par an et par foyer fiscal. Ce dispositif fiscal est distinct de l'amortissement comptable d'une SCI à l'IS décrit plus haut.
Et lors du passage de l'IR à l'IS ?
Si la SCI opte pour l'IS, l'immeuble est inscrit au bilan d'ouverture du premier exercice soumis à l'IS. L'amortissement commence alors, selon les règles décrites plus haut. Le changement de régime a lui-même des conséquences fiscales : il se prépare avec un professionnel. Voir notre guide de l'option à l'IS en SCI et notre comparatif SCI à l'IR ou à l'IS.
Le revers : la revente
Voilà la contrepartie, et elle est lourde.
La plus-value d'une SCI à l'IS ne se calcule pas sur le prix d'achat, mais sur la valeur nette comptable — c'est-à-dire le prix d'achat diminué de tous les amortissements pratiqués. Et il n'existe aucun abattement pour durée de détention.
Les 120 000 € qui ont allégé votre impôt pendant quinze ans reviennent intégralement au moment de la vente, imposés à l'IS. Puis, si vous voulez récupérer le produit de la vente dans votre poche, le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % s'applique sur le dividende.
L'amortissement n'est pas un cadeau fiscal. C'est un crédit d'impôt à taux zéro, remboursable à la revente.
Il n'a de valeur réelle que si :
- vous conservez le bien très longtemps (l'effet de trésorerie composé finit par l'emporter) ;
- ou vous ne revendez jamais, et transmettez les parts plutôt que l'immeuble.
Ce que ça implique pour votre comptabilité
Amortir suppose une comptabilité commerciale complète : bilan, compte de résultat, tableau des immobilisations et des amortissements (formulaires 2050 à 2059, joints à la 2065-SD).
Concrètement, il faut tenir :
- un registre des immobilisations par composant ;
- un plan d'amortissement pluriannuel, avec les cumuls reportés d'un exercice sur l'autre ;
- le tableau 2055 (immobilisations) et le 2056 (amortissements) de la liasse.
C'est la raison principale pour laquelle une SCI à l'IS coûte plus cher à gérer qu'une SCI à l'IR. C'est aussi exactement ce qu'un logiciel de comptabilité immobilière automatise.